Propertynbank : Investasi kondominium hotel atau kondotel menjadi salah satu pilihan investasi properti yang menarik. Selain memiliki unit properti, investor ditawarkan potensi keuntungan dari kegiatan usaha perhotelan melalui skema bagi hasil atau profit sharing.
Namun, di balik daya tarik tersebut, investasi kondotel menyimpan sejumlah persoalan hukum yang perlu dipahami calon investor, terutama menyangkut perjanjian pengelolaan, kepemilikan bersama, fungsi bangunan, hingga pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS).
Hal tersebut disampaikan Dr. Muhammad Ilham Hermawan, S.H., M.H., Ketua Program Studi Magister Ilmu Hukum Universitas Pancasila, dosen Fakultas Hukum Universitas Pancasila, sekaligus konsultan properti, dalam wawancara mengenai perlindungan hukum bagi pemilik kondotel.
Menurutnya, persoalan investasi kondotel bukan semata-mata mengenai keuntungan, melainkan juga kepastian hukum atas hak kepemilikan dan kewenangan pemilik dalam menentukan pengelolaan propertinya, berikut petikan wawancara :
Apa yang membuat investasi kondotel menarik?
Investasi kondotel menarik karena menggabungkan kepemilikan properti dengan kegiatan bisnis perhotelan. Investor dapat memiliki unit sekaligus memperoleh potensi penghasilan dari pengoperasian hotel tanpa harus mengelolanya sendiri.
Namun, masyarakat harus memahami bahwa membeli kondotel tidak sama dengan membeli kamar hotel biasa. Ada hubungan hukum kepemilikan properti dan ada pula hubungan hukum bisnis melalui perjanjian dengan operator hotel.
“Jangan sampai investor merasa telah membeli properti, tetapi dalam praktiknya tidak memiliki kendali terhadap pemanfaatan dan pengelolaan propertinya sendiri,”paparnya.
Bagaimana sebenarnya konsep kepemilikan kondotel?
Pada dasarnya, kondotel yang dikembangkan menggunakan konsep kepemilikan rumah susun mengenal dua bentuk kepemilikan, yaitu kepemilikan perseorangan atas satuan rumah susun dan hak kepemilikan bersama atas bagian bersama, benda bersama, serta tanah bersama.
Hak kepemilikan tersebut dibuktikan melalui Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun atau SHM Sarusun, sepanjang memenuhi persyaratan hukum penerbitannya.
Artinya, ketika seseorang membeli satu unit kondotel dengan SHM Sarusun, haknya tidak hanya terbatas pada unit kamar yang dibeli. Terdapat pula hak atas kepemilikan bersama yang besarnya ditentukan berdasarkan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP).
Persoalannya, tidak semua investor memahami bahwa hak kepemilikan bersama tersebut mempunyai nilai hukum dan ekonomi yang harus dilindungi.
Apa saja yang harus diperhatikan sebelum membeli kondotel?
Ada tiga persoalan utama yang harus diperiksa oleh calon investor. Pertama, perjanjian pengelolaan. Disini investor harus memastikan berapa lama jangka waktu perjanjian dengan operator hotel, bagaimana mekanisme perpanjangannya, serta siapa yang mempunyai hak menentukan perpanjangan tersebut.
Jangan sampai terdapat klausul yang multitafsir, sehingga ketentuan yang seharusnya memberikan kemungkinan perpanjangan justru digunakan sebagai dasar untuk memperpanjang perjanjian secara sepihak.
Selain itu, investor harus memahami besaran profit sharing atau proyeksi return on investment (ROI), dasar perhitungan pendapatan, komponen biaya yang dipotong, mekanisme pembagian keuntungan, dan kewajiban penyampaian laporan keuangan yang diaudit secara independen.
“Keuntungan yang dijanjikan harus dapat dihitung, diperiksa, dan dipertanggungjawabkan. Jangan sampai pemilik hanya menerima angka bagi hasil tanpa mengetahui bagaimana angka tersebut diperoleh.”
Kedua, status kepemilikan fasilitas hotel. Kondotel umumnya dilengkapi resepsionis, ruang pertemuan, ballroom, restoran, dapur, pusat kebugaran, kolam renang, dan berbagai fasilitas lainnya.
Pertanyaannya, apakah fasilitas tersebut merupakan bagian bersama atau benda bersama yang menjadi hak seluruh pemilik unit, atau justru merupakan satuan yang dimiliki secara perseorangan oleh pengembang maupun pihak lain? Untuk mengetahui hal itu, investor harus meminta dan memeriksa dokumen pertelaan rumah susun yang telah disahkan.
“Jangan menganggap semua fasilitas hotel otomatis menjadi milik bersama. Sebaliknya, jangan pula membiarkan fasilitas yang secara hukum merupakan milik bersama dikuasai secara eksklusif oleh pengembang atau operator,”ujarnya.
Ketiga, kepastian fungsi bangunan. Calon investor harus mengetahui apakah bangunan tersebut secara hukum ditetapkan sebagai rumah susun dengan fungsi hunian, fungsi campuran, atau digunakan sepenuhnya untuk kegiatan bukan hunian. Status tersebut penting karena akan memengaruhi legalitas pemanfaatan, pengelolaan, dan pelaksanaan hak-hak para pemilik.
Mengapa fungsi bangunan kondotel dapat menjadi persoalan hukum?
Inilah salah satu persoalan mendasar kondotel. Di satu sisi, kondotel dikembangkan menggunakan konsep kepemilikan rumah susun, termasuk pemisahan kepemilikan perseorangan dan kepemilikan bersama. Namun, di sisi lain, kegiatan utamanya adalah usaha perhotelan yang secara fungsional merupakan kegiatan bukan hunian.
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun melalui Pasal 50 semula hanya mengatur fungsi hunian dan fungsi campuran.
Persoalan tersebut bahkan pernah dibawa ke Mahkamah Konstitusi melalui Perkara Nomor 62/PUU-XX/2022, yang permohonannya ditolak.
Kemudian, melalui Putusan Nomor 198/PUU-XXIII/2025 yang diucapkan pada 19 Januari 2026, Mahkamah Konstitusi mengabulkan sebagian permohonan pengujian Pasal 50.
Mahkamah menegaskan perlunya pengaturan pemanfaatan rumah susun dengan fungsi bukan hunian melalui undang-undang dalam jangka waktu paling lama dua tahun sejak putusan diucapkan.
Putusan ini penting karena menunjukkan adanya kebutuhan kepastian hukum terhadap bangunan yang menggunakan sistem kepemilikan rumah susun, tetapi dimanfaatkan untuk kegiatan usaha bukan hunian.
Apakah kondotel wajib membentuk PPPSRS?
Persoalan ini harus dilihat dari sistem hukum kepemilikan yang digunakan. Pasal 74 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 mengatur kewajiban pemilik satuan rumah susun untuk membentuk PPPSRS. Perhimpunan tersebut merupakan wadah untuk mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni, terutama berkaitan dengan kepemilikan dan pengelolaan bersama.
Karena itu, kondotel yang dibangun dan dipasarkan berdasarkan sistem kepemilikan satuan rumah susun seharusnya memberikan perlindungan terhadap hak kolektif para pemilik melalui kelembagaan yang sesuai. Namun, dalam praktiknya, pembentukan PPPSRS pada kondotel sering menghadapi persoalan.
Salah satu penyebabnya adalah perbedaan penafsiran mengenai fungsi bangunan. Kondotel dipandang sebagai hotel dengan fungsi usaha, sementara secara hukum kepemilikannya menggunakan konsep rumah susun.
Berdasarkan pengalaman pendampingan, persoalan semacam ini juga pernah ditemukan di Bali. Kondotel dipandang sebagai bangunan hotel, bukan rumah susun, sehingga proses pembentukan PPPSRS mengalami hambatan, meskipun para pemilik telah memiliki SHM Sarusun.
“Di sinilah muncul persoalan. Ketika berbicara mengenai kepemilikan, digunakan sistem rumah susun. Tetapi ketika pemilik hendak membentuk perhimpunan untuk melindungi haknya, fungsi hotel justru menjadi hambatan.”
Permasalahan tersebut memerlukan penyelesaian hukum dan administratif, terlebih setelah adanya Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 198/PUU-XXIII/2025.
Apakah pernah ditemukan persoalan pengelolaan kondotel yang cukup kompleks?
Dalam pengalaman saya mendampingi pengelolaan kondotel dan proses pembentukan PPPSRS, persoalannya memang tidak sederhana. Ada persoalan perjanjian antara pemilik dengan operator, penguasaan fasilitas bersama, kewenangan pengelolaan, dan perbedaan kepentingan antara pengembang, operator hotel, serta pemilik unit.
Bahkan, dalam salah satu kondotel yang pernah saya dampingi, dinamika pengelolaan pada akhirnya menyebabkan dalam satu bangunan gedung terdapat dua hotel yang beroperasi.
Pengalaman tersebut menunjukkan bahwa model pengelolaan kondotel dapat berubah ketika hubungan antara para pemilik dan operator tidak lagi berjalan sebagaimana diharapkan.
Namun, apa pun model pengelolaannya, hak kepemilikan perseorangan dan hak kepemilikan bersama tetap harus dihormati.
“Keberadaan operator hotel merupakan bagian dari hubungan bisnis. Sementara hak kepemilikan atas satuan rumah susun merupakan hubungan hukum kebendaan. Keduanya tidak boleh dicampuradukkan sehingga hak pemilik justru hilang karena perjanjian pengelolaan.”
Apa pesan bagi masyarakat yang ingin berinvestasi kondotel?
Saya tidak mengatakan bahwa investasi kondotel merupakan investasi yang buruk. Justru investasi ini memiliki potensi ekonomi yang menarik, terutama di daerah tujuan wisata dan pusat kegiatan bisnis.
Namun, masyarakat jangan hanya tertarik pada lokasi, fasilitas hotel, nama operator, atau besaran keuntungan yang ditawarkan.
Investor harus memahami apa yang sebenarnya dibeli, apa saja hak kepemilikannya, bagaimana perjanjian pengelolaannya, siapa yang menguasai fasilitas bersama, dan bagaimana mekanisme perlindungan kepentingan para pemilik.
Pemerintah juga perlu memberikan kepastian terhadap kedudukan hukum kondotel, terutama setelah adanya putusan Mahkamah Konstitusi mengenai rumah susun dengan fungsi bukan hunian.
Dalam Investasi kondotel seharusnya memberikan dua kepastian sekaligus, yaitu kepastian memperoleh manfaat ekonomi dan kepastian perlindungan hak kepemilikan. Jangan sampai investasi yang diharapkan memberikan keuntungan justru menimbulkan persoalan berkepanjangan karena ketidakjelasan perjanjian, kepemilikan, dan pengelolaan.
Jadi, memahami hukum sebelum melakukan investasi jauh lebih penting daripada menyelesaikan sengketa setelah persoalan muncul.
“Sebelum menghitung berapa keuntungan yang akan diperoleh, pastikan terlebih dahulu apa yang dimiliki, siapa yang mengelola, dan sejauh mana pemilik berhak menentukan masa depan propertinya sendiri,” pungkasnya.
