Propertynbank.com – Kerja bukan viral. Kerja adalah outcome. Ada yang turun gunung menjual rumah. Ada yang sibuk memburu angka. Kamera menyala, spanduk terbentang, tangan bersalaman. Tetapi ketika lampu padam dan panggung dibongkar, satu pertanyaan tertinggal sendirian: siapa yang membenahi sistem perumahan rakyat?
Per 19 Oktober 2026, penyaluran Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) mencapai 184.342 unit. Itu baru 52,67 persen dari target 350.000 unit. Masih tersisa 165.658 unit. Waktunya tinggal sepuluh pekan.
Angka itu bukan sekadar statistik. Di baliknya ada keluarga yang masih menumpang. Ada pekerja yang gajinya habis untuk kontrakan sebelum tanggal tua tiba. Ada anak-anak yang tumbuh tanpa kepastian di mana mereka akan pulang.
Membaca itu, dada saya dag dig dug.
Tiga Juta Rumah adalah program andalan Presiden Prabowo Subianto. Ia tidak boleh tersendat. Namun mengejar target tak boleh membuat negara kehilangan kompas. Perumahan rakyat bukan urusan jual-beli unit. Ia kepentingan nasional. Ia fondasi pembangunan sosial. Ia perwujudan hak konstitusional atas tempat tinggal yang layak, sebagaimana dijamin Pasal 28H ayat (1) UUD 1945.
Buku Putih: Jangan Cuma Dokumen
Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Maruarar Sirait perlu menjelaskan satu hal: bagaimana Buku Putih Perumahan, yang disusun Satgas Perumahan Rakyat pimpinan Hashim Djojohadikusumo, diterjemahkan menjadi kebijakan nyata.
Buku Putih, khususnya Bab IV tentang Rekomendasi Program Perumahan, menawarkan kerangka yang jauh lebih luas daripada sekadar mengejar penjualan rumah subsidi.
Ada strategi berbasis permintaan. Ada pembiayaan berjenjang menurut kemampuan penghasilan. Ada integrasi data digital, insentif pajak, serta perluasan investasi dalam dan luar negeri.
Intinya terang benderang. Jangan hanya menyediakan rumah. Bangun sistem yang memungkinkan rakyat, dengan kemampuan ekonomi yang berbeda-beda, memperoleh hunian layak.
Buku Putih membagi sasaran ke dalam tiga kelompok. Rumah Desa Sehat untuk desil penghasilan 1–3. Rumah Sejahtera untuk desil 4–8. Rumah Idaman untuk kelompok di atas desil 8 yang masih terhambat mengakses pembiayaan perumahan.
Pendekatan ini patut diperhitungkan. Orang berpenghasilan sangat rendah tak bisa diperlakukan sama dengan pekerja yang sanggup mencicil KPR. Keluarga di rumah tak layak huni mungkin butuh renovasi, bukan rumah baru. Kelas menengah mungkin butuh skema pembiayaan yang berbeda, bukan subsidi yang seragam.
Keadilan perumahan dimulai ketika kebijakan mengenali perbedaan kebutuhan rakyat.
Karena itu publik berhak tahu. Rekomendasi Buku Putih mana yang sudah dijalankan? Mana yang tertunda? Apa alasannya? Jika kementerian memilih jalan lain, jelaskan dasar kebijakannya. Jangan sampai negara punya peta jalan, tetapi kementeriannya berjalan sendiri.
FLPP Bukan Seluruh Perumahan Rakyat
FLPP memang penting. Tetapi ia bukan keseluruhan strategi perumahan nasional. Ia instrumen pembiayaan yang sudah berjalan jauh sebelum pemerintahan sekarang. Melanjutkannya adalah kewajiban administratif. Memperbaiki jangkauan dan hasilnya, itulah ujian kebijakan.
Perumahan rakyat juga tidak hanya tumbuh dari tangan pengembang formal. Ada swadaya. Ada gotong royong. Ada komunitas, koperasi, kelompok pekerja, dan inisiatif warga yang membangun atau memperbaiki hunian sedikit demi sedikit, bata demi bata.
Buku Putih sendiri mengakui perlunya pendekatan yang beragam: pembangunan rumah baru, renovasi rumah tidak layak huni, subsidi angsuran, pemanfaatan dana pengembalian FLPP dan dana Tapera, hingga dukungan bagi kelompok yang belum terjangkau pembiayaan komersial.
Inilah yang mesti menjadi perhatian Menteri PKP. Jangan sampai kebijakan terpaku pada rumah formal yang mudah dihitung, sementara kebutuhan komunitas dan masyarakat swadaya tertinggal di belakang. Rumah pekerja, misalnya, tak cukup dinilai dari status kepemilikannya. Lokasi, keterjangkauan cicilan, transportasi, dan jarak ke tempat kerja menentukan apakah rumah itu benar-benar menopang hidup.
Jika masalah FLPP adalah perizinan, ingatlah: promosi tidak menerbitkan izin. Jika masalahnya sertifikat, kampanye tidak menerbitkan sertifikat. Jika rumah terlalu jauh dari pusat pekerjaan, penjualan agresif tidak membuatnya layak bagi keluarga pekerja. Rumah bisa terjual, tetapi belum tentu terjangkau. Rumah bisa selesai dibangun, tetapi belum tentu menjadi hunian.
Tiga Program, Satu Logika Keadilan
Rekomendasi Buku Putih menarik karena membedakan instrumen menurut kemampuan ekonomi.
Pertama, Rumah Desa Sehat menyasar kelompok berpenghasilan terendah, melalui pembangunan rumah baru dan renovasi rumah tidak layak huni. Dokumen itu mengusulkan skala besar: dua juta unit per tahun di desa dan satu juta unit di perkotaan. Namun perlu dicatat, angka itu rekomendasi program, bukan bukti bahwa dana dan kapasitas pelaksanaannya sudah tersedia.
Kedua, Rumah Sejahtera mengembangkan pembiayaan bagi kelompok yang lebih sanggup mencicil, antara lain melalui subsidi selisih bunga serta pemanfaatan dana pengembalian FLPP dan Tapera.
Ketiga, Rumah Idaman mengusulkan dukungan terbatas, seperti premi asuransi, bagi kelompok berpenghasilan lebih tinggi yang masih kesulitan mengakses pembiayaan non-subsidi.
Gagasan dasarnya tepat. Subsidi harus mengikuti kebutuhan dan kemampuan membayar, bukan mengikuti produk rumah yang kebetulan tersedia.
Tetapi desain itu menuntut pengujian serius. Klasifikasi desil harus memakai data yang akurat dan mutakhir. Sumber dana abadi perumahan harus jelas, berkelanjutan, dan akuntabel. Target pembangunan harus disesuaikan dengan kesiapan tanah, infrastruktur, kapasitas pengembang, dan ruang fiskal. Tanpa itu, target besar hanya menjadi angka yang memikat di atas kertas.Siapa pun menterinya, Buku Putih harus menjadi batu uji kebijakan. Bukan kitab yang diterima tanpa kritik.
BP Tapera Bukan Biro Pemasaran Rumah MBR
Diwartakan, pimpinan BP Tapera serempak turun membantu pemasaran rumah subsidi. Itu bukan kesalahan. Tetapi itu tak boleh menggantikan pekerjaan strategis lembaga.
BP Tapera perlu membuka diagnosis hambatan penyaluran dengan cermat. Di mana simpulnya? Pasokan rumah? Legalitas? Lokasi? Daya beli? Kelayakan kredit? Administrasi?
Setiap simpul punya penanggung jawab. Kementerian PKP atas kebijakan dan koordinasi. Bank atas proses kredit. Pengembang atas kesiapan rumah dan dokumen. Pemerintah daerah dan instansi terkait atas hambatan sesuai kewenangannya.
Jangan jadikan target statistik sebagai kabut yang mengaburkan tanggung jawab.
Pada saat yang sama, Buku Putih mengusulkan platform digital yang mengintegrasikan data backlog, rumah tidak layak huni, lokasi, dan ketersediaan stok. Ini penting. Negara tak bisa menentukan subsidi yang tepat jika tak tahu siapa yang butuh rumah, di mana mereka tinggal, dan bantuan apa yang sesuai.
Maka momentum penguatan Satu Data Indonesia harus dipakai untuk menyatukan standar dan pertukaran data perumahan secara sah, dengan perlindungan data pribadi yang patuh pada UU Nomor 27 Tahun 2022. Data bukan ornamen digital. Data adalah fondasi keputusan anggaran dan ketepatan sasaran.
Tenggat Konstitusional Berdetak
Majelis Pembaca, ada agenda yang lebih mendesak daripada pemasaran: menindaklanjuti Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 96/PUU-XXII/2024.
Putusan yang diucapkan 29 September 2025 itu memerintahkan penataan ulang UU Nomor 4 Tahun 2016 tentang Tabungan Perumahan Rakyat dalam waktu paling lama dua tahun. Tenggatnya: 29 September 2027.
Jam konstitusi sedang berdetak. Pelan, tetapi pasti. Penataan ulang harus menyentuh substansi: kepesertaan, keadilan beban, manfaat bagi peserta, dan efektivitas sistem dalam memenuhi kebutuhan rumah. Peralihan dari mandatory saving menuju voluntary saving wajib dibahas dengan sungguh-sungguh, dengan kepatuhan konstitusional yang utuh, dan dirumuskan tegas dalam undang-undang baru pengganti UU Tapera sebagaimana amanat putusan MK.
Buku Putih mengusulkan pemanfaatan dana Tapera dan pengembalian FLPP sebagai bagian strategi pembiayaan. Usulan ini justru menuntut kehati-hatian. Sumber dana harus jelas. Hak peserta harus terlindungi. Desain pembiayaan harus selaras dengan hasil penataan ulang undang-undang.
Jangan sampai negara rajin menghimpun kewajiban, tetapi lamban membuktikan manfaat.
Pemerintah dan DPR harus memperlihatkan peta jalan legislasi yang transparan, berbasis bukti, dan melibatkan publik secara bermakna, sebelum tenggat konstitusional habis.
Jangan Biarkan Tiga Juta Rumah Kehilangan Arah
Catat pula: Buku Putih menekankan investasi dalam dan luar negeri serta insentif pajak untuk memperluas akses. Tetapi investasi bukan tujuan akhir. Investasi harus melahirkan hunian yang layak dan terjangkau, bukan sekadar menggemukkan pemodal. Insentif pajak pun harus terukur, tepat sasaran, dan dievaluasi dampaknya pada daya beli.
Presiden Prabowo tak boleh membiarkan program andalannya kehilangan momentum. Menteri PKP harus menjelaskan tindak lanjut Buku Putih. BP Tapera harus memperbaiki penyaluran dan menopang agenda reformasi. Pemerintah daerah harus menjalankan kewenangannya. Pemerintah dan DPR harus menuntaskan penataan ulang UU Tapera.
Semua harus bergerak bersama. Serentak. Searah. Sebab rumah bukan aksesori politik. Rumah adalah martabat keluarga. Rumah adalah produktivitas pekerja. Rumah adalah tempat sebuah bangsa belajar pulang.
Kita tidak butuh birokrasi yang hanya tampak sibuk. Kita butuh negara yang sanggup menyelesaikan masalah. Kerja bukan rapat. Kerja bukan sibuk. Kerja bukan promosi. Kerja bukan viral. Kerja adalah outcome.
Tiga juta rumah harus menjadi tiga juta alasan untuk membenahi cara negara bekerja. Bukan tiga juta angka yang menutupi pekerjaan rumah pemerintah sendiri.Maaf atas sang khilaf, ampon jika tak santon. Tabik.
Penulis : Muhammad Joni, Advokat, Sekretaris Dewan Pakar The Housing and Urban Development (HUD) Institute, Sekjen PP IKA USU.
