Propertynbank : Penguatan tata kelola sektor perumahan tidak cukup hanya dengan memastikan pelaku usaha memenuhi persyaratan administratif. Pembinaan terhadap pengembang juga perlu diarahkan untuk memastikan konsumen memperoleh kepastian informasi, transaksi, kualitas produk, hingga pemenuhan hak setelah pembelian.
Hal tersebut disampaikan Dr. Muhammad Ilham Hermawan, Dosen Fakultas Hukum Universitas Pancasila, Jakarta, dalam menyoroti rancangan Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) yang saat ini beredar.
Menurutnya, pembinaan pelaku usaha dan perlindungan konsumen tidak semestinya ditempatkan sebagai dua kepentingan yang saling berhadapan. Dalam sektor perumahan, perlindungan konsumen justru perlu dibangun sejak dari hulu melalui pembinaan terhadap pelaku usaha yang kompeten, profesional dan bertanggung jawab.
“Perlindungan tidak hanya bekerja setelah konsumen mengalami kerugian, tetapi juga harus bergerak di awal melalui upaya pencegahan,” demikian dikatakan Ilham menanggapi arah pengaturan tersebut.
Menurut Ilham, upaya pencegahan antara lain dapat dilakukan dengan memastikan informasi pemasaran disampaikan secara benar dan transparan, kewajiban dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dipenuhi, serta rumah diserahkan sesuai dengan apa yang telah diperjanjikan.
Karena itu, rancangan Peraturan Menteri tersebut perlu dibaca secara utuh, bukan hanya dari instrumen registrasi dan sertifikasi pelaku usaha. Setidaknya terdapat empat aspek penting yang perlu dicermati, yakni pengaduan konsumen sebagai bagian dari pengawasan, konsekuensi atas pelanggaran, batas kewenangan regulasi dalam memperkuat perlindungan konsumen, serta keseimbangan kepentingan pelaku usaha dan konsumen.
Pengaduan Konsumen Jadi Bagian Pengawasan
Salah satu hal penting dalam rancangan regulasi tersebut adalah mulai ditempatkannya pengaduan konsumen sebagai bagian dari sistem pengawasan terhadap pelaku usaha perumahan.
Pengawasan tidak hanya dilakukan melalui laporan administratif dan sistem informasi, tetapi juga dapat bersumber dari kunjungan lapangan, pengaduan masyarakat maupun informasi lain yang menunjukkan adanya dugaan ketidakpatuhan.
Menurut Ilham, konstruksi tersebut membuat pengaduan konsumen memiliki fungsi yang lebih luas. Pengaduan tidak lagi semata-mata menjadi persoalan individual antara konsumen dan pelaku usaha, tetapi dapat menjadi informasi awal bagi regulator untuk mendeteksi potensi pelanggaran sekaligus menilai tingkat kepatuhan pelaku usaha.
Pendekatan ini menjadi penting karena berbagai persoalan konsumen perumahan berkaitan langsung dengan pelaksanaan kewajiban pengembang. Mulai dari penyampaian informasi produk, pelaksanaan PPJB hingga penyerahan rumah menjadi bagian yang menentukan kualitas hubungan antara pelaku usaha dan konsumen.
Di sisi lain, konsumen memiliki hak untuk mendapatkan informasi yang benar, jelas dan jujur, menyampaikan keluhan, memperoleh edukasi serta mendapatkan pelayanan yang benar dan tidak diskriminatif.
Sementara pelaku usaha memiliki kewajiban untuk memberikan informasi secara benar dan transparan, memenuhi ketentuan PPJB, serta menyerahkan rumah sesuai dengan apa yang telah diperjanjikan.
Dalam menempatkan pengaduan konsumen sebagai bagian dari pengawasan, menurut Ilham, belum cukup apabila hasil pengawasan tidak diikuti dengan konsekuensi yang nyata.
Pembinaan pelaku usaha tidak seharusnya berhenti pada registrasi, sertifikasi maupun pemenuhan kewajiban administratif. Ketika ditemukan ketidakpatuhan, harus tersedia mekanisme yang memungkinkan regulator mengambil tindakan secara bertahap dan proporsional sesuai dengan tingkat pelanggaran dan kewenangan yang dimiliki.
Konsekuensi tersebut dapat berupa peringatan, penghentian sementara, pembekuan hingga pencabutan predikat atau sertifikat sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Selain sanksi, hal lain yang dinilai penting adalah membangun rekam jejak kepatuhan pelaku usaha. Dalam rancangan Peraturan Menteri tersebut, hal ini disebut melalui Indeks Kepatuhan Pelaku Usaha Perumahan.
Menurut Ilham, pelanggaran serius maupun pelanggaran yang dilakukan secara berulang semestinya tidak berhenti sebagai catatan atas satu kasus tertentu, tetapi dapat menjadi bagian dari rekam jejak pelaku usaha.
Termasuk di dalamnya adalah kemungkinan penerapan mekanisme daftar hitam atau blacklist. Namun, mekanisme tersebut tidak dapat diterapkan secara serampangan.
Diperlukan kriteria pelanggaran yang objektif, prosedur yang jelas, kesempatan bagi pelaku usaha untuk memberikan klarifikasi atau mengajukan keberatan, serta konsekuensi yang terukur dan proporsional. Mekanisme tersebut nantinya perlu dijawab lebih lanjut melalui petunjuk teknis yang diamanatkan dalam rancangan Peraturan Menteri.
Rekam Jejak Kepatuhan Bisa Jadi Referensi Konsumen
Lebih jauh, Ilham mengatakan rekam jejak kepatuhan pelaku usaha tidak semata-mata harus dipandang sebagai instrumen pemberian sanksi. Dalam perspektif perlindungan konsumen, informasi mengenai tingkat kepatuhan dapat menjadi instrumen keterbukaan informasi sekaligus edukasi bagi masyarakat sebelum menentukan pilihan dan melakukan transaksi perumahan.
“Dengan demikian, konsumen memiliki kesempatan untuk mengetahui kredibilitas dan rekam jejak pelaku usaha sebelum mengambil keputusan yang memiliki konsekuensi finansial jangka Panjang,” ujarnya.
Bagi industri properti, keterbukaan mengenai tingkat kepatuhan juga berpotensi mendorong persaingan yang lebih sehat. Pengembang tidak hanya dituntut menawarkan produk yang menarik dari sisi harga maupun fasilitas, tetapi juga membangun reputasi melalui kepatuhan dan kualitas pelayanan.
Di sisi lain, Ilham menilai keinginan untuk memperkuat perlindungan konsumen perlu tetap ditempatkan dalam koridor kewenangan masing-masing peraturan perundang-undangan.
Tidak seluruh persoalan perlindungan konsumen perumahan dapat diselesaikan melalui satu Peraturan Menteri. Dalam pembentukan peraturan perundang-undangan, setiap jenis peraturan memiliki batas kewenangan dan materi muatannya masing-masing.
Karena itu, sejumlah gagasan seperti pembentukan Housing Tribunal, Housing Inspector, penguatan kewenangan Penyidik Pegawai Negeri Sipil (PPNS), maupun pengembangan mekanisme khusus penyelesaian sengketa sektor perumahan merupakan gagasan yang penting untuk dikembangkan.
Namun, ketika suatu kelembagaan atau instrumen diberikan kewenangan untuk memutus sengketa, melakukan tindakan pemerintahan terhadap pelaku usaha, menghentikan pekerjaan, memerintahkan perbaikan, melakukan penyidikan atau menjatuhkan konsekuensi hukum tertentu, dibutuhkan dasar kewenangan yang memadai.
Karena itu, tidak dimuatnya seluruh instrumen tersebut dalam rancangan Peraturan Menteri tidak serta-merta dapat dimaknai sebagai lemahnya keberpihakan terhadap perlindungan konsumen.
Justru, kepatuhan terhadap batas kewenangan merupakan bagian dari kepastian hukum itu sendiri. Instrumen yang membutuhkan pembentukan kelembagaan baru atau pemberian kewenangan yang lebih luas perlu memperoleh dasar hukum pada tingkat peraturan perundang-undangan yang memadai.
Dalam konteks tersebut, sejumlah gagasan tersebut lebih tepat menjadi bagian dari agenda penguatan dan penyempurnaan regulasi sektor Perumahan dan Kawasan Permukiman pada tingkat undang-undang.
Pada akhirnya, menurut Ilham, perdebatan mengenai rancangan Peraturan Menteri tersebut tidak semestinya ditempatkan sebagai pilihan antara membela pelaku usaha atau membela konsumen.
“Sebagai regulator, Kementerian PKP justru memiliki kepentingan untuk menjaga keduanya dalam satu ekosistem perumahan yang sehat. Dimana pelaku usaha membutuhkan kepastian hukum, pembinaan dan iklim usaha yang kondusif. Sementara konsumen membutuhkan informasi yang benar, kualitas dan keamanan produk, kepastian transaksi serta perlindungan ketika hak-haknya tidak terpenuhi,”jelasnya.
Sehingga Pembinaan pelaku usaha dan perlindungan konsumen harus dipahami sebagai dua sisi yang tidak dapat dipisahkan, tambah Ilham.
Menurut Ilham, tanpa pembinaan terhadap pelaku usaha, perlindungan konsumen akan cenderung bekerja setelah kerugian terjadi. Sebaliknya, tanpa orientasi perlindungan konsumen, pembinaan pelaku usaha berisiko berhenti pada registrasi, sertifikasi dan pemenuhan administrasi yang tidak memberikan dampak nyata bagi masyarakat.
Pelaku usaha yang kompeten, profesional dan patuh terhadap kewajibannya akan menghasilkan produk dan pelayanan yang lebih baik. Kondisi tersebut pada akhirnya dapat meningkatkan perlindungan sekaligus kepercayaan konsumen.
Kepercayaan konsumen yang semakin kuat juga memberikan manfaat bagi dunia usaha karena dapat mengurangi risiko transaksi, memperkuat iklim investasi dan pembiayaan, serta mendukung terciptanya pasar perumahan yang lebih sehat.
Dengan demikian, pembinaan pelaku usaha bukanlah lawan dari perlindungan konsumen. Justru melalui pelaku usaha yang kompeten, profesional, transparan dan bertanggung jawab, perlindungan konsumen dapat dimulai sejak dari hulu.
“Paradigma inilah yang semestinya menjadi ruh dari pengaturan pembinaan pelaku usaha perumahan. Bukan memilih antara pengembang dan konsumen, melainkan membangun ekosistem perumahan yang sehat bagi keduanya,” pungkasnya.
