Propertynbank.com – Himpunan Pengembang Permukiman dan Perumahan Rakyat (Himperra) mendorong pemerintah melakukan evaluasi menyeluruh terhadap kebijakan rumah subsidi, mulai dari batas harga jual, skema bunga kredit pemilikan rumah (KPR), hingga kemudahan perizinan. Langkah tersebut dinilai penting untuk menjaga keberlanjutan penyediaan hunian sekaligus memperluas akses masyarakat terhadap pembiayaan perumahan.
Dalam Rapat Kerja Nasional (Rakernas) Himperra 2026 di Kota Batu, Jawa Timur, Sabtu (10/10/2026), Ketua Umum Himperra Ari Tri Priyono menyampaikan sejumlah usulan strategis kepada Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait. Salah satu usulan yang mengemuka adalah memperluas batas harga rumah subsidi hingga Rp500 juta, dengan skema bunga yang disesuaikan pada kisaran 6%–8%.
Himperra menilai kebijakan perumahan perlu mengikuti perkembangan kebutuhan pasar, kemampuan daya beli masyarakat, serta tantangan yang dihadapi pengembang. Perlambatan penjualan rumah subsidi, menurut Ari, tidak cukup diatasi hanya dengan menambah pasokan, tetapi juga memerlukan inovasi pembiayaan, dukungan pemerintah, dan penyederhanaan proses perizinan.
Rumah Subsidi Rp500 Juta untuk Perluas Pilihan Hunian
Usulan peningkatan batas harga rumah subsidi hingga Rp500 juta dilatarbelakangi kebutuhan akan pilihan hunian yang lebih beragam, terutama bagi masyarakat yang membutuhkan rumah dengan akses lebih dekat ke pusat aktivitas ekonomi perkotaan.
Menurut Ari, ruang harga yang lebih luas dapat memberikan fleksibilitas kepada pengembang dalam menentukan lokasi, desain, dan kualitas bangunan sesuai kebutuhan pasar. Kebijakan tersebut juga berpotensi membuka alternatif hunian bagi generasi muda yang membutuhkan akses ke tempat kerja, transportasi, dan fasilitas perkotaan.
Untuk segmen rumah dengan batas harga tersebut, Himperra mengusulkan bunga sekitar 6%–8%, dibandingkan bunga FLPP rumah tapak yang selama ini sebesar 5% flat.
Meski demikian, perluasan batas harga dan penerapan bunga berbeda perlu dikaji berdasarkan kemampuan bayar calon pembeli. Penentuan segmen penerima, besaran angsuran, serta mekanisme pembiayaan menjadi faktor penting agar perluasan pilihan rumah tidak justru menambah beban keuangan masyarakat.
Himperra juga berpandangan bahwa kebijakan rumah subsidi perlu lebih adaptif terhadap perbedaan karakteristik pasar di berbagai daerah. Kebutuhan hunian di kawasan perkotaan dengan harga tanah tinggi tidak selalu sama dengan kebutuhan masyarakat di wilayah yang harga lahannya relatif terjangkau.
Evaluasi Bunga KPR dan Efektivitas Dana Pemerintah
Selain batas harga, Himperra mengusulkan evaluasi skema bunga KPR subsidi, termasuk opsi penerapan bunga tetap selama 10 tahun pertama pada skema tertentu.
Ari menilai pola pembayaran kredit dan perkembangan kondisi ekonomi debitur perlu menjadi bahan pertimbangan dalam menyusun kebijakan pembiayaan perumahan. Sebagian debitur berpotensi melunasi pinjaman lebih cepat ketika kondisi keuangan mereka membaik.
Informasi mengenai pola pelunasan tersebut dapat digunakan untuk mengevaluasi efektivitas pemanfaatan dukungan pemerintah. Namun, setiap perubahan skema tetap perlu mempertimbangkan keberlanjutan dana Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) serta perlindungan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
Menurut Ari, usulan perluasan harga rumah, evaluasi bunga, dan penyesuaian pembiayaan telah dibahas dalam Rakernas Himperra dan disampaikan kepada Menteri PKP. Kementerian PKP, kata dia, meminta agar usulan tersebut didalami lebih lanjut bersama asosiasi pengembang lainnya.
Dengan demikian, usulan Himperra masih membutuhkan kajian dan pembahasan lanjutan sebelum dapat menjadi kebijakan yang diterapkan secara resmi.
Integrasi Perizinan untuk Percepat Pembangunan
Persoalan perizinan juga menjadi perhatian Himperra dalam upaya mempercepat penyediaan rumah. Ari menyoroti proses perizinan di sejumlah daerah yang dinilai belum memberikan kepastian waktu bagi pengembang, termasuk persoalan yang ia temui di Jawa Barat.
Proses yang berlarut-larut berpotensi menghambat kesiapan proyek, meningkatkan ketidakpastian usaha, dan memperlambat penyediaan hunian bagi masyarakat. Karena itu, Himperra mendorong penyederhanaan sekaligus integrasi perizinan perumahan agar koordinasi antarinstansi dapat berjalan lebih efektif.
Ari mengusulkan agar kewenangan terkait perizinan perumahan lebih terintegrasi di bawah Kementerian PKP, dengan tetap memperhatikan pembagian kewenangan antara pemerintah pusat dan daerah.
Bagi pengembang, kepastian perizinan merupakan salah satu dasar untuk menyiapkan lahan, mengatur pembiayaan proyek, dan menentukan jadwal pembangunan. Sementara bagi konsumen, kepastian tersebut turut memengaruhi ketersediaan rumah dan proses pembelian hunian.
“Intinya pengembang membutuhkan kepastian untuk membangun, sementara calon pembeli membutuhkan dukungan agar dapat mengakses pembiayaan dengan mudah dan cepat,” ujar Ari.
Himperra berharap pembenahan perizinan dapat berjalan beriringan dengan evaluasi pembiayaan, sehingga kebijakan perumahan tidak hanya mendorong pembangunan dari sisi pasokan, tetapi juga memperkuat permintaan.
Himperra Usul Insentif Rp20 Juta per Unit untuk FLPP
Terobosan lain yang disampaikan Himperra adalah usulan agar anggaran Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya (BSPS) atau program Bedah Rumah untuk 100.000 unit dapat dipertimbangkan untuk dialihkan ke skema FLPP.
Dalam usulan tersebut, Himperra mendorong pemberian insentif Rp20 juta per unit untuk membantu mengurangi harga rumah subsidi. Dukungan ini diharapkan dapat meringankan beban pembelian, terutama bagi MBR yang memiliki keterbatasan dalam menyediakan uang muka maupun memenuhi kewajiban angsuran.
Ari menegaskan, insentif yang diusulkan merupakan dukungan pemerintah, bukan potongan harga yang harus ditanggung pengembang.
“Penjualan rumah subsidi terus terang tahun ini anjlok cukup dalam karena daya beli MBR yang melemah. Demand-nya yang bikin pusing, karena itu perlu keberpihakan pemerintah yang lebih lagi,” kata Ari, yang juga CEO Riscon Group.
Menurut Himperra, dukungan tersebut berpotensi membantu meningkatkan kemampuan beli masyarakat sekaligus mendorong penyerapan rumah subsidi. Terlebih, pemerintah menargetkan penyaluran FLPP sebanyak 350.000 unit pada 2026.
Namun, pengalihan anggaran BSPS ke FLPP masih berupa usulan yang membutuhkan pembahasan lebih lanjut. Kajian perlu mencakup kesesuaian peruntukan anggaran, mekanisme pemberian insentif, serta dampaknya terhadap kelompok masyarakat yang selama ini menjadi sasaran program perbaikan rumah swadaya.
Mencari Keseimbangan Pasokan dan Daya Beli
Berbagai usulan Himperra tersebut menunjukkan perlunya pendekatan yang lebih menyeluruh dalam kebijakan perumahan. Ketersediaan rumah perlu diimbangi dengan pembiayaan yang sesuai kemampuan masyarakat, kepastian regulasi, serta dukungan bagi kelompok yang paling membutuhkan.
Perluasan batas harga rumah subsidi, evaluasi bunga KPR, dan usulan insentif FLPP menjadi sejumlah opsi yang dapat dikaji pemerintah untuk menjawab tantangan pasar. Pada saat yang sama, integrasi perizinan diharapkan mampu meningkatkan kepastian bagi pengembang dalam merealisasikan proyek.
Bagi Himperra, keberhasilan program perumahan tidak hanya ditentukan oleh jumlah unit yang dibangun atau target pembiayaan yang ditetapkan. Kemampuan masyarakat untuk membeli rumah dan keberlanjutan ekosistem pengembang juga menjadi faktor penting.
Melalui Rakernas 2026, Himperra berharap pemerintah bersama asosiasi pengembang dapat mendalami berbagai usulan tersebut untuk merumuskan kebijakan yang lebih adaptif, terukur, dan tepat sasaran dalam memperluas akses hunian bagi masyarakat Indonesia.
