Propertynbank.com – Aktivitas penyewaan ruang kantor di Jakarta mulai memperlihatkan tanda-tanda perbaikan memasuki kuartal III-2026. Sejumlah perusahaan tidak lagi sekadar melakukan efisiensi luas ruang atau berpindah gedung, tetapi mulai membutuhkan tambahan ruang untuk mendukung ekspansi bisnis. Meski demikian, peningkatan aktivitas penyewaan tersebut belum sepenuhnya mencerminkan pemulihan pasar perkantoran secara menyeluruh.
Colliers Indonesia memproyeksikan permintaan ruang kantor Jakarta sepanjang 2026 mencapai 198.555 meter persegi. Perubahan pola permintaan ini menjadi sinyal positif setelah beberapa tahun pasar lebih banyak ditopang aktivitas relokasi, pengurangan luas kantor, dan perpindahan penyewa menuju gedung dengan kualitas lebih baik atau flight-to-quality.
Namun, tantangan utama masih terletak pada tingginya ruang kantor yang belum terserap pasar. Tingkat kekosongan perkantoran Jakarta diperkirakan mencapai 25,7% pada akhir 2026. Angka tersebut diproyeksikan berangsur turun menjadi 21,1% pada 2029.
Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, menilai pola pemulihan pasar perkantoran mulai mengalami perubahan. Kebutuhan ekspansi usaha yang muncul di tengah aktivitas relokasi menjadi perkembangan positif, meskipun belum cukup kuat untuk mendorong pemulihan secara merata.
Menurutnya, hal yang perlu dicermati adalah apakah permintaan tambahan ruang tersebut dapat berkembang lebih luas sehingga menghasilkan penyerapan bersih (net absorption) yang berkelanjutan.
Pasalnya, sebagian besar transaksi penyewaan yang berlangsung saat ini masih berupa perpindahan perusahaan dari satu gedung ke gedung lainnya. Kondisi tersebut tidak selalu menghasilkan tambahan ruang kantor yang benar-benar terserap pasar.
Gedung Premium Lebih Diuntungkan, Gedung Lain Masih Tertekan
Ketimpangan pemulihan juga terlihat dari perbedaan tingkat hunian berdasarkan kelas gedung. Pada kuartal III-2026, tingkat hunian perkantoran di kawasan CBD Jakarta tercatat sekitar 76,3%.
Gedung Grade A memiliki rata-rata tingkat hunian mendekati 78%, sedangkan gedung Premium mencapai hampir 84%. Bahkan, sejumlah gedung Premium telah mencatatkan tingkat hunian di atas 90%.
Kondisi tersebut membuat pemilik gedung Premium memiliki posisi tawar lebih kuat dalam menentukan harga sewa. Dengan ketersediaan ruang yang semakin terbatas dan tingkat hunian relatif tinggi, kebutuhan memberikan insentif kepada calon penyewa juga mulai berkurang.
Sebaliknya, gedung dengan tingkat kekosongan tinggi masih harus berjuang mempertahankan penyewa. Strategi yang ditempuh antara lain menawarkan harga sewa lebih kompetitif, memberikan berbagai insentif, serta menyediakan ketentuan kontrak yang lebih fleksibel.
Situasi ini memperlihatkan bahwa pemulihan pasar perkantoran Jakarta belum terjadi secara merata. Kualitas bangunan, lokasi, pengelolaan, dan kemampuan pemilik gedung menyesuaikan penawaran menjadi faktor yang semakin menentukan daya saing.
Penyewa Kantor di Jakarta Tak Lagi Hanya Mencari Gedung Berkualitas
Perubahan lainnya terlihat pada preferensi perusahaan dalam memilih ruang kantor. Jika sebelumnya tren flight-to-quality lebih menekankan perpindahan menuju gedung yang lebih modern dan berkualitas, kini pertimbangannya berkembang menjadi flight-to-value.
Artinya, perusahaan tidak hanya mengejar kualitas bangunan, tetapi juga menghitung manfaat yang diperoleh dibandingkan total biaya yang harus dikeluarkan.
Lokasi strategis, akses transportasi, fasilitas, kualitas pengelolaan gedung, penerapan prinsip ESG, hingga kesiapan ruang untuk digunakan menjadi pertimbangan penting. Perusahaan juga semakin memperhatikan biaya penataan interior atau fit-out yang dapat membebani investasi awal.
Dalam kondisi tersebut, ruang kantor yang sudah dilengkapi furnitur dan siap digunakan mulai mendapat perhatian lebih besar. Konsep ready-to-use office dinilai dapat membantu perusahaan menghemat biaya renovasi dan mempercepat proses operasional.
Meski demikian, ruang siap pakai tetap harus disesuaikan dengan kebutuhan bisnis. Jumlah karyawan, pola kerja, kebutuhan operasional, serta rencana ekspansi perusahaan perlu menjadi dasar dalam menentukan tata ruang kantor.
Dengan demikian, harga sewa murah tidak lagi menjadi satu-satunya faktor penentu. Perusahaan semakin mempertimbangkan efisiensi penggunaan ruang dan biaya operasional dalam jangka panjang.
Strategi Pengelolaan Ruang Kerja Jadi Faktor Penentu
Perubahan kebutuhan tersebut juga mendorong perusahaan untuk lebih cermat dalam merencanakan penggunaan ruang kerja.
Head of Project Management Colliers Indonesia, Rahmat Alam, mengatakan strategi penataan ruang berbasis data dapat membantu perusahaan menentukan kebutuhan kantor secara lebih akurat.
Data penggunaan ruang, masukan karyawan, serta proyeksi kebutuhan bisnis dapat menjadi dasar dalam mengambil keputusan, baik untuk relokasi, perpanjangan kontrak, penggabungan ruang kantor, renovasi, maupun penambahan kapasitas.
Pendekatan ini juga sejalan dengan kajian Colliers bertajuk Workplace Strategy: How to Improve Space Efficiency, Employee Well-being and Productivity. Kajian tersebut menekankan bahwa strategi ruang kerja tidak sekadar menghitung kebutuhan luas bangunan, tetapi juga menciptakan lingkungan yang mampu meningkatkan produktivitas, efektivitas operasional, dan kesejahteraan karyawan.
Pemulihan Pasar Masih Bergantung pada Ekspansi Bisnis
Colliers memperkirakan pasar perkantoran Jakarta akan terus membaik secara bertahap hingga 2027. Namun, keberlanjutan tren tersebut sangat bergantung pada kualitas permintaan, bukan hanya besarnya transaksi penyewaan.
Jika kebutuhan ruang tambahan dari perusahaan yang berekspansi semakin meningkat, peluang terjadinya penyerapan bersih akan semakin besar. Sebaliknya, jika aktivitas pasar masih didominasi perpindahan penyewa antargedung, dampaknya terhadap penurunan tingkat kekosongan akan lebih terbatas.
Bagi pemilik gedung, kondisi ini menuntut strategi yang berbeda. Gedung Premium dengan okupansi tinggi memiliki peluang mempertahankan harga sewa, sementara gedung dengan tingkat kekosongan besar perlu melakukan pembenahan fasilitas, meningkatkan kualitas layanan, serta menawarkan skema sewa yang lebih kompetitif.
Dengan proyeksi tingkat kekosongan masih mencapai 21,1% pada 2029, pasar perkantoran Jakarta tampaknya masih membutuhkan waktu untuk mencapai keseimbangan baru. Tantangannya bukan sekadar mendatangkan penyewa, melainkan memastikan permintaan yang tumbuh benar-benar menciptakan tambahan kebutuhan ruang kantor.
