Property&Bank.com – Keputusan Bank Indonesia menaikkan BI Rate 5,50% atau sebesar 25 basis poin dinilai belum menjadi ancaman serius bagi sektor properti nasional. Meski suku bunga acuan yang lebih tinggi berpotensi meningkatkan biaya pendanaan dan mempengaruhi bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR), dampaknya terhadap pasar diperkirakan masih terbatas dan belum mengubah fundamental industri properti.
Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, mengatakan kenaikan suku bunga tersebut lebih mencerminkan langkah Bank Indonesia dalam menjaga stabilitas makroekonomi, terutama mempertahankan nilai tukar rupiah dan mengantisipasi tekanan inflasi yang berpotensi meningkat akibat kenaikan harga energi maupun bahan bakar minyak (bbm).
Menurutnya, kenaikan sebesar 25 basis poin masih tergolong moderat sehingga belum cukup kuat untuk membalikkan arah pasar properti yang saat ini masih berada dalam fase pemulihan.
“Yang perlu dicermati bukan hanya kenaikan BI Rate, tetapi kombinasi berbagai faktor seperti kenaikan biaya hidup, harga energi, dan potensi melemahnya daya beli masyarakat. Kombinasi faktor tersebut justru dapat memberikan tekanan yang lebih besar dibandingkan kenaikan suku bunga itu sendiri,” ujar Ferry.
Ia menilai, kondisi tersebut lebih berpotensi memperlambat akselerasi pertumbuhan pasar dibandingkan membuat sektor properti kembali terpuruk.
BI Rate 5,50% Dorong Pasar Properti Lebih Selektif
Ferry menjelaskan, prospek pasar properti sepanjang 2026 masih berada pada jalur positif, meski laju pertumbuhannya diperkirakan lebih moderat dibandingkan sebelumnya.
Menurutnya, produk properti yang memiliki harga kompetitif, lokasi strategis, serta menawarkan skema pembayaran yang fleksibel masih akan menjadi pilihan utama masyarakat. Namun, tantangan terbesar saat ini bukan lagi semata-mata tingkat suku bunga, melainkan daya beli masyarakat dan keterjangkauan harga rumah.
Dalam beberapa tahun terakhir, kenaikan harga rumah di berbagai wilayah dinilai berlangsung lebih cepat dibandingkan pertumbuhan pendapatan masyarakat. Akibatnya, kemampuan masyarakat untuk menyerap tambahan beban cicilan menjadi semakin terbatas.
Apabila kenaikan suku bunga berlangsung bersamaan dengan meningkatnya harga BBM dan biaya hidup, sebagai calon pembeli diperkirakan akan menunda keputusan membeli rumah.
Di sisi investasi, Ferry menilai properti masih menjadi aset riil yang relatif aman dalam jangka panjang. Fundamental sektor properti Indonesia saat ini juga dinilai lebih sehat, ditandai dengan tingkat leverage pengembang yang lebih terkendali, pasokan yang lebih rasional, serta kondisi likuiditas perbankan yang masih cukup baik untuk mendukung pembiayaan.
Meski demikian, kenaikan suku bunga membuat instrumen investasi seperti deposito maupun obligasi menjadi lebih menarik sehingga sebagian investor kemungkinan akan lebih selektif dalam membeli properti, terutama yang bersifat spekulatif.
Sementara itu, dampak paling nyata dari kenaikan BI Rate 5,50% diperkirakan akan dirasakan pada pasar hunian yang mengandalkan fasilitas KPR.
Secara teori, kenaikan suku bunga acuan dapat meningkatkan biaya dana perbankan (cost of fund), yang kemudian mendorong penyesuaian bunga kredit. Namun Ferry mengingatkan bahwa kenaikan BI Rate tidak selalu langsung diteruskan sepenuhnya ke bunga KPR.
Perbankan masih mempertimbangkan berbagai faktor, mulai dari kondisi likuiditas, persaingan pasar, strategi bisnis, hingga target pertumbuhan kredit sebelum memutuskan menaikkan bunga pinjaman.
“Berdasarkan pengalaman sebelumnya, kenaikan BI Rate tidak selalu diteruskan satu banding satu ke bunga KPR. Karena itu, dampak yang dirasakan masyarakat umumnya lebih kecil dibandingkan persepsi awal ketika mendengar suku bunga acuan naik,” jelasnya.
Kelompok yang diperkirakan paling terdampak adalah calon pembeli rumah yang akan mengajukan KPR baru. Mereka cenderung melakukan perhitungan ulang terhadap kemampuan finansial dan memilih menunda pembelian apabila beban cicilan dinilai terlalu tinggi.
Sebaliknya, debitur yang masih menikmati skema bunga tetap (fixed rate) umumnya belum akan merasakan perubahan cicilan. Dampak baru akan dirasakan oleh debitur yang telah memasuki periode bunga mengambang (floating rate) apabila bank akan melakukan penyesuaian suku bunga kredit.
Ferry juga menyoroti segmen hunian menengah sebagai kelompok yang paling rentan. Konsumen di segmen ini tidak memperoleh subsidi pemerintah seperti masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), namun juga belum memiliki kekuatan finansial seperti pembeli di segmen premium. Ketergantungan terhadap fasilitas KPR membuat mereka lebih sensitif terhadap perubahan suku bunga maupun pelemahan daya beli.
Sebagai ilustrasi, apabila bunga KPR naik dari 9% menjadi 9,25% untuk pinjaman Rp1 miliar dengan tenor 15 tahun, tambahan cicilan diperkirakan sekitar Rp150 ribu per bulan. Jika bunga naik menjadi 9,5%, kenaikan cicilan dapat mencapai sekitar Rp300 ribu per bulan.
Meski secara nominal tidak terlalu besar, tambahan cicilan tersebut tetap menjadi pertimbangan bagi rumah tangga kelas menengah yang juga menghadapi kenaikan berbagai kebutuhan hidup.
Karena itu, Ferry menyarankan masyarakat yang memang memiliki kebutuhan riil untuk membeli rumah agar tidak terlalu khawatir terhadap kenaikan BI Rate 5,50%. Yang lebih penting adalah memastikan cicilan tetap berada dalam batas kemampuan keuangan, memiliki dana darurat yang memadai, serta memilih program KPR dengan skema yang paling sesuai.
Ia menegaskan bahwa keputusan membeli rumah sebaiknya didasarkan pada kebutuhan dan kemampuan finansial jangka panjang, bukan semata-mata dipengaruhi perubahan suku bunga dalam jangka pendek.
