Propertynbank : Kompleksitas persoalan hukum di sektor perumahan mendorong perlunya pembaruan mekanisme penyelesaian sengketa. Salah satu gagasan yang mengemuka adalah pembentukan Tribunal Perumahan, yakni lembaga khusus yang menangani berbagai sengketa, mulai dari hubungan antara pembeli dan pengembang hingga persoalan pengelolaan hunian.
Gagasan tersebut disampaikan M. Ilham Hermawan, ahli hukum perumahan sekaligus dosen Fakultas Hukum Universitas Pancasila dan Ketua Program Studi Magister Ilmu Hukum Universitas Pancasila. Menurutnya, karakteristik sengketa perumahan memiliki kompleksitas tersendiri sehingga perlu dikaji kemungkinan adanya mekanisme adjudikasi yang lebih spesifik.
Ilham menjelaskan, persoalan hukum perumahan tidak serta-merta selesai setelah pembeli menerima kunci rumah. Hubungan hukum antara pemilik, penghuni, dan pengelola terus berlangsung, terutama pada hunian vertikal atau rumah susun yang melibatkan kepentingan bersama.
“Persoalan perumahan tidak selesai ketika pembeli menerima kunci rumah. Setelah itu, masih terdapat hubungan hukum antara pemilik, penghuni, dan pengelola yang dapat menimbulkan sengketa baru. Karena itu, penyelesaian sengketa perumahan perlu dipahami sebagai satu rangkaian hubungan hukum yang berkelanjutan,” ujar Ilham.
Pada tahap transaksi, sengketa umumnya berkaitan dengan keterlambatan serah terima rumah, ketidaksesuaian bangunan, pelanggaran perjanjian, hingga persoalan dokumen kepemilikan.
Adapun setelah hunian ditempati, khususnya di rumah susun, persoalan dapat berkembang pada pembentukan dan kepengurusan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS), penetapan iuran pengelolaan, pemanfaatan bagian bersama, pengelolaan dana cadangan, hingga pertanggungjawaban pengelola.
Regulasi Belum Mengatur Tribunal Khusus
Ilham menyoroti bahwa pengaturan penyelesaian sengketa dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman serta Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun masih bertumpu pada mekanisme musyawarah, peradilan umum, dan penyelesaian di luar pengadilan.
Ketentuan Pasal 147 dan Pasal 148 UU Nomor 1 Tahun 2011 serta Pasal 105 UU Nomor 20 Tahun 2011 pada prinsipnya telah memberikan ruang bagi para pihak untuk menyelesaikan sengketa melalui musyawarah. Jika tidak tercapai kesepakatan, penyelesaian dapat dilanjutkan melalui pengadilan atau mekanisme di luar pengadilan.
Namun, menurut Ilham, regulasi tersebut belum menghadirkan lembaga adjudikasi khusus yang secara tersendiri menangani sengketa perumahan.
“Masalahnya bukan karena kita tidak memiliki aturan penyelesaian sengketa. Kedua undang-undang tersebut sudah mengaturnya. Namun, penyelesaian melalui jalur litigasi masih dikembalikan kepada peradilan umum. Pertanyaannya, apakah karakter sengketa perumahan tidak memerlukan mekanisme adjudikasi yang lebih khusus?” jelasnya.
Meski demikian, ia menegaskan bahwa pembentukan tribunal tidak boleh hanya didasarkan pada anggapan bahwa mekanisme pengadilan saat ini tidak efektif. Kehadiran lembaga baru harus didukung landasan teoretis, batas kewenangan yang jelas, serta manfaat nyata bagi masyarakat.
Belajar dari Malaysia dan Filipina
Sebagai bahan kajian, Ilham mencontohkan sejumlah negara yang telah memiliki lembaga khusus untuk menangani sengketa perumahan.
Malaysia memiliki Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah yang menangani tuntutan tertentu antara pembeli dan pengembang, serta Tribunal Pengurusan Strata untuk menyelesaikan persoalan pengelolaan rumah susun.
Sementara itu, Filipina memiliki Human Settlements Adjudication Commission yang menjalankan fungsi adjudikasi terhadap berbagai sengketa di bidang perumahan.
“Pengalaman negara lain memperlihatkan bahwa sengketa perumahan dapat ditangani melalui mekanisme khusus. Namun, Indonesia tidak harus menyalin bentuk kelembagaan negara lain. Kita perlu merumuskan model yang sesuai dengan sistem hukum nasional,” katanya.
Satu Tribunal Dengan Kewenangan Terpadu
Berangkat dari pengalaman tersebut, Ilham mengusulkan agar Indonesia mengkaji pembentukan satu Tribunal Perumahan dengan kewenangan terpadu. Lembaga ini diharapkan dapat menangani sengketa antara pembeli dan pengembang sekaligus persoalan penghunian serta pengelolaan perumahan.
Namun, cakupan perkara dan batas kewenangannya harus dirumuskan secara tegas melalui peraturan perundang-undangan.
Menurutnya, hubungan hukum dalam sektor perumahan merupakan proses yang berkesinambungan. Seseorang yang awalnya berstatus sebagai pembeli rumah, pada tahap berikutnya akan menjadi pemilik atau penghuni yang berhadapan dengan berbagai persoalan pengelolaan hunian.
“Pembeli rumah hari ini akan menjadi pemilik atau penghuni pada kemudian hari. Hubungan hukumnya berubah, tetapi kepentingan dasarnya tetap sama, yaitu memperoleh dan menikmati tempat tinggal secara layak dan berkepastian hukum. Kesinambungan inilah yang perlu menjadi pertimbangan dalam merancang kewenangan Tribunal Perumahan,” ungkapnya.
Ilham menambahkan, pembentukan tribunal membutuhkan kajian mendalam, termasuk mengenai kedudukan kelembagaan, kompetensi absolut, prosedur pemeriksaan, kekuatan dan pelaksanaan putusan, serta hubungan kewenangannya dengan lembaga peradilan yang sudah ada.
Ia menilai, gagasan Tribunal Perumahan dapat menjadi salah satu agenda pembaruan hukum perumahan nasional. Kehadiran mekanisme khusus diharapkan mampu memperkuat perlindungan hukum bagi masyarakat sekaligus memberikan kepastian dalam hubungan antara konsumen, pengembang, pemilik, penghuni, dan pengelola.
“Rumah bukan sekadar barang yang diperjualbelikan. Rumah merupakan tempat berlangsungnya kehidupan manusia. Karena itu, mekanisme penyelesaian sengketanya perlu dirancang dengan mempertimbangkan bukan hanya hubungan kontraktual dan kerugian ekonomi, tetapi juga keberlanjutan kepentingan masyarakat atas tempat tinggal,” pungkas Ilham.
