Propertynbank.com – Siapkan lahan negara. Tiga kata, ringan seperti meminta kopi. Tapi di baliknya ada ribuan hektar menunggu nasib, dan keluarga yang masih mengerjakan PR anaknya di atas kasur yang juga meja makan.
Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) meminta Menteri Keuangan menyiapkan lahan untuk rusun. Niatnya baik. Tapi niat baik sudah terlalu sering mati di tangan prosedur yang keliru — bukan karena hukumnya jahat, tapi karena ia dilupakan di urutan terakhir, dicari setelah pintu sudah didobrak.
Pertanyaannya bukan apakah boleh berkoordinasi. Pertanyaannya: sudahkah ini punya kerangka hukum, atau baru sampai obrolan antarmenteri?
Tanah Bukan Benda Kosong. Tanah negara menyimpan status hukum, kewenangan, nilai aset, dan tanggung jawab yang menempel seperti bayangan. Lobi bukan kebijakan. Permintaan bukan kewenangan. Konferensi pers bukan instrumen hukum untuk memindahkan kekayaan negara.
Sebelum tanah diserahkan, negara harus menjawab: tanah yang mana, statusnya apa, BMN atau bukan, bersih dari sengketa atau tidak, sesuai tata ruang atau tidak — dan satu pertanyaan yang selalu dihindari: jika gagal, siapa menanggung?
UU 30/2014 mengikat tindakan pejabat pada asas pemerintahan yang baik. UU 1/2004 menempatkan BMN dalam rezim keuangan negara. PP 27/2014 jo. PP 28/2020 merinci penggunaannya. Semua itu bukan penghalang pembangunan — itulah pembangunan yang tunduk hukum.
Waspadai Policy by Press Conference. Hari ini “tanah disiapkan,” besok “tersedia,” lusa “dibangun” — tanpa arsitektur hukum yang bisa diperiksa sepuluh tahun lagi.
Saya tidak menuduh program ini salah. Justru karena menyentuh hak paling dasar manusia, fondasinya harus diperketat, bukan dilonggarkan.
Pemerintah sendiri membuktikan ini bisa dilakukan benar: dalam penyediaan lahan Meikarta, status lahan, mekanisme hibah, dan keterlibatan Kemenkeu, BPKP, Danantara diperiksa bersama. Pelajarannya: tujuan sosial tidak menghapus prosedur hukum — tapi menuntutnya lebih keras.
Ada Delapan Lapis Menuju Tanah Policy-Ready. Kementerian PKP perlu National Public Land for Housing Policy dengan: land inventory (tanah apa yang tersedia), legal due diligence (status dan sengketa), spatial due diligence (kesesuaian tata ruang), asset classification (BMN atau bukan), legal instrument (mekanisme pemanfaatannya), beneficiary architecture (siapa penerima manfaat), accountability mechanism (siapa bertanggung jawab), dan failure mechanism (jika mangkrak, tanah kembali ke siapa). Tanah tidak cukup cuman available — tapi harus legally ready.
Menteri Keuangan bukan gudang tanah yang pintunya terbuka tiap kali diminta. Relasinya bukan “PKP meminta, Menkeu mencarikan,” melainkan kebijakan bersama memenuhi hak rakyat atas hunian — hak konstitusional menurut Pasal 28H ayat (1) UUD 1945, yang karena itu tak boleh dipenuhi tanpa akuntabilitas.
Urutannya tak boleh dibalik. Sejarah properti kita mengajarkan: proyek gagal bukan karena betonnya retak, tapi karena konstruksi hukumnya rapuh sejak awal. Maka urutannya: dari kebijakan lalu dasar hukum lalu verifikasi lanjut keputusan lalu pelaksanaan — bukan pernyataan lalu lobi lalu proyek, baru mencari dasar hukum. Hukum bukan stempel yang ditempel belakangan. Hukum adalah rel tempat keputusan berjalan.
Akar yang Lebih Dalam: UUPA Lupa Menyebut Perumahan
Di sinilah persoalan turun ke akarnya. Pasal 14 ayat (1) UU No. 5/1960 (UUPA) memerintahkan rencana umum peruntukan tanah untuk lima keperluan: negara, peribadatan, pusat kehidupan masyarakat, pertanian, dan industri. Satu kata tak pernah ada di sana: rumah.
Ini jejak sejarah yang jujur — UUPA lahir 1960, empat puluh tahun sebelum Pasal 28H ayat (1) menanamkan hak bertempat tinggal ke konstitusi lewat Amandemen Kedua tahun 2000. Perumahan rakyat terpaksa disisipkan ke frasa umum “kesejahteraan sosial” — dan hak dasar warga negara tak boleh bergantung pada tafsir selonggar kata-kata dalam wawancara door stop dengan awak media.
Karena itu, Pasal 14 ayat (1) UUPA harus diuji ke MK— bukan mau dibatalkan, melainkan dimintakan tafsir konstitusional bersyarat yang memasukkan tanah untuk perumahan rakyat. Dasarnya: Pasal 28H ayat (1) — hak atas ruang hidup; Pasal 28H ayat (3) — jaminan sosial yang butuh tempat berpijak; Pasal 28I ayat (4) — pemenuhan HAM adalah tanggung jawab aktif negara. Ketiganya mengunci satu simpul: perencanaan tata guna tanah untuk rumah rakyat adalah kewajiban konstitusional, bukan pilihan kebijakan.
Petitumnya: Pasal 14 ayat (1) UUPA inkonstitusional sepanjang tidak dimaknai mewajibkan rencana umum tanah mencantumkan alokasi ruang bagi perumahan rakyat, sebagai pelaksanaan Pasal 28H ayat (1) jo. ayat (3) jo. Pasal 28I ayat (4) UUD 1945.
Epilog
Tanah hak menguasai negara untuk perencanaan, peruntukan, penggunaan bagi perumahan rakyat bukan hadiah kementerian keuagan, bukan komoditas birokrasi, bukan hasil lobi yang diumumkan di depan kamera seolah sudah jadi hukum. Tapi amanat publik yang setiap jengkalnya harus berdasar hukum, berjejak administrasi, dan bisa diperiksa — termasuk oleh mereka yang kelak mewarisinya.
Rumah rakyat kudu dibangun secepat mungkin. Sudah dekat dua tahun Presiden Prabowo Subianto memerintah, maka warning opini ini simpel: program tiga juta rumah jangan sampai gagal, bung. Tapi fondasinya jangan hanya beton, jangan hanya janji. Fondasinya harus hukum. Yang by law, mengalokasikan perencanaan dan peruntukan tanah untuk perumahan rakyat. Tabik.
Penulis : Adv. Muhammad Joni, SH., MH., Sekretaris Dewan Pakar The Housing and Urban Development (HUD) Institute.
