Propertynbank.com – Persaingan pusat perbelanjaan atau mal di Jakarta memasuki fase baru. Di tengah pemulihan pasar ritel yang berlangsung bertahap, peritel kini tidak lagi terburu-buru memperbanyak gerai, melainkan semakin selektif memilih lokasi dengan tingkat kunjungan tinggi, produktivitas penjualan kuat, serta profil konsumen yang sesuai.
Kondisi tersebut membuat kualitas pusat perbelanjaan menjadi semakin penting. Mal yang mampu menghadirkan arus pengunjung berkelanjutan, tenant yang relevan dan pengalaman berbelanja yang menarik dinilai memiliki peluang lebih besar untuk mempertahankan penyewa sekaligus menarik merek baru.
Temuan tersebut tercermin dalam Jakarta Retail Market Report Q2 2026 dari Colliers Indonesia. Laporan tersebut mencatat pasar ritel Jakarta terus bergerak menuju pemulihan, meski performa masing-masing pusat perbelanjaan semakin beragam.
Peritel cenderung memprioritaskan pusat perbelanjaan yang mampu memberikan visibilitas tinggi, traffic pengunjung yang konsisten, produktivitas gerai serta basis konsumen yang sesuai dengan target pasar.
Pada kuartal II 2026, rata-rata base rent specialty store tercatat sekitar Rp484.393 per meter persegi per bulan, sedangkan service charge berada di kisaran Rp147.206 per meter persegi per bulan.
Angka tersebut menunjukkan bahwa persaingan pusat perbelanjaan tidak hanya berkaitan dengan tingkat sewa, tetapi juga kemampuan aset dalam menciptakan nilai bagi tenant. Kualitas bangunan, operasional, komposisi penyewa dan pengalaman pengunjung menjadi faktor yang semakin menentukan kinerja pusat ritel.
Merek Baru Masih Berdatangan
Di tengah strategi ekspansi yang lebih terukur, pasar ritel Jakarta tetap menarik bagi merek baru. Sejumlah brand internasional tercatat membuka gerai pertamanya di Indonesia sepanjang kuartal II 2026.
Permintaan ruang ritel terutama datang dari sektor makanan dan minuman, kecantikan dan kebugaran, pakaian olahraga, hiburan serta lifestyle.
Sejumlah pusat perbelanjaan seperti Plaza Indonesia, Puri Indah Mall dan Lotte Mall menjadi lokasi masuknya berbagai konsep baru. Perkembangan tersebut menunjukkan bahwa minat terhadap pasar konsumen Jakarta masih terjaga, terutama pada kategori yang menawarkan pengalaman dan interaksi langsung.
Kategori berbasis pengalaman menjadi salah satu pendorong permintaan ruang ritel. Konsumen semakin mengalokasikan pengeluaran untuk aktivitas sosial, rekreasi, kesehatan dan gaya hidup sehingga pusat perbelanjaan dituntut menawarkan lebih dari sekadar aktivitas belanja.
Colliers juga mencatat masih terdapat sejumlah rencana pembukaan gerai baru sepanjang 2026. Merek dari berbagai kategori, mulai fesyen, kecantikan, makanan dan minuman, perlengkapan rumah tangga, hiburan, buku hingga mainan, diproyeksikan menambah kehadirannya di pusat perbelanjaan Jakarta dan Greater Jakarta.
Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, mengatakan kondisi tersebut memperlihatkan kepercayaan terhadap pasar konsumen Jakarta masih ada. Namun, ekspansi dilakukan dengan pertimbangan yang lebih matang.
“Kehadiran berbagai konsep baru menunjukkan bahwa kepercayaan terhadap pasar konsumen Jakarta tetap terjaga. Namun, strategi ekspansi kini dilakukan secara lebih disiplin dan terukur. Para peritel semakin membutuhkan lokasi yang tidak sekadar memberikan visibilitas, tetapi juga menawarkan profil konsumen yang sesuai, arus pengunjung yang berkelanjutan, konversi penjualan yang lebih kuat, serta lingkungan penyewa yang mendukung kinerja merek dalam jangka panjang,” ujar Ferry.
Kurasi Tenant Jadi Strategi Utama
Perubahan perilaku peritel tersebut ikut mengubah strategi pengelola pusat perbelanjaan. Pengelola kini tidak cukup hanya mengejar tingkat okupansi, tetapi juga harus mampu membangun komposisi tenant yang saling mendukung.
Tenant utama sebagai anchor, pilihan kuliner, hiburan, kebugaran, layanan pendukung hingga merek lifestyle perlu ditempatkan dalam sebuah ekosistem yang dapat menciptakan alasan bagi konsumen untuk datang dan kembali.
Dengan demikian, keberadaan tenant tidak hanya berfungsi mengisi ruang, tetapi juga menjadi bagian dari strategi meningkatkan traffic dan memperpanjang waktu kunjungan.
Pandangan tersebut diperkuat oleh Kepala Retail Services Colliers Indonesia, Sander Halsema, melalui insight bertajuk “Building Retail Relevance Through Strategic Tenant Curation.”
Menurutnya, kurasi tenant semakin berperan dalam membangun relevansi sebuah pusat perbelanjaan. Komposisi penyewa perlu disusun berdasarkan segmen konsumen yang dituju sekaligus memperkuat identitas mal.
Strategi tersebut pada akhirnya diarahkan untuk menciptakan ekosistem ritel yang saling terhubung. Konsumen tidak hanya datang untuk membeli produk tertentu, tetapi mendapatkan pengalaman yang mendorong kunjungan lebih lama dan meningkatkan kemungkinan untuk kembali.
Mal Bukan Lagi Sekadar Isi Ruang
Perubahan strategi ini membuat pengelola mal harus semakin memahami karakter dan preferensi konsumennya. Data pengunjung, pola belanja, tingkat kunjungan ulang serta tren lifestyle menjadi bagian penting dalam menentukan tenant yang akan masuk.
Pusat perbelanjaan dengan aksesibilitas baik, tenant relevan, kenyamanan, fasilitas lifestyle dan pengalaman yang kuat berpotensi memiliki daya saing lebih tinggi.
Sebaliknya, pusat perbelanjaan yang masih mengandalkan strategi penyewaan konvensional berpotensi menghadapi tekanan dalam mempertahankan okupansi maupun meningkatkan tarif sewa.
Kondisi tersebut juga memperlihatkan bahwa keberhasilan sebuah mal semakin ditentukan oleh kualitas ekosistemnya. Merek internasional maupun lokal memang dapat menjadi daya tarik, tetapi efektivitasnya akan semakin besar apabila terintegrasi dengan keseluruhan pengalaman pengunjung.
Ke depan, pusat perbelanjaan yang mampu menyesuaikan bauran tenant dengan perubahan perilaku konsumen diperkirakan akan lebih siap menghadapi persaingan pasar ritel Jakarta.
Dengan semakin kuatnya tren retail berbasis pengalaman, mal tidak lagi hanya menjadi tempat transaksi, tetapi berkembang menjadi destinasi untuk makan, bersosialisasi, menikmati hiburan, berolahraga hingga memenuhi kebutuhan lifestyle.
Bagi peritel, kondisi ini berarti ekspansi harus semakin terukur. Sementara bagi pemilik dan pengelola pusat perbelanjaan, kemampuan membaca konsumen dan mengkurasi tenant secara tepat akan menjadi salah satu kunci menjaga okupansi, meningkatkan produktivitas ruang serta mempertahankan nilai aset dalam jangka panjang.
