Propertynbank.com – Pasar hunian ekspatriat di Jakarta memasuki fase pertumbuhan baru pada semester I 2026. Arus investasi berskala besar di sektor energi, pertambangan, teknologi, dan industri menjadi salah satu penggerak meningkatnya kebutuhan akomodasi bagi tenaga profesional asing.
Menurut Colliers Indonesia, siklus pasar kali ini memiliki karakter berbeda dibandingkan fase pemulihan sebelumnya. Jika sebelumnya peningkatan permintaan lebih banyak berkaitan dengan normalisasi aktivitas ekonomi, perkembangan saat ini mulai ditopang oleh realisasi proyek investasi jangka panjang yang berpotensi mendatangkan tenaga kerja ekspatriat secara lebih berkelanjutan.
Namun, pertumbuhan permintaan tersebut berlangsung bersamaan dengan perubahan strategi perusahaan dalam menentukan akomodasi bagi karyawannya. Faktor biaya, lokasi, ukuran unit, serta manfaat yang diperoleh dari sebuah properti semakin menjadi pertimbangan dalam keputusan sewa.
Kurs Jadi Pertimbangan Perusahaan
Volatilitas nilai tukar rupiah menjadi salah satu faktor yang ikut memengaruhi pasar hunian ekspatriat Jakarta. Dalam Laporan Pasar Hunian Ekspatriat Jakarta Semester I 2026, Colliers mencatat adanya kesenjangan antara asumsi kurs yang digunakan dalam anggaran sejumlah perusahaan dengan kondisi nilai tukar pasar selama periode pelaporan.
Anggaran perusahaan umumnya menggunakan asumsi sekitar Rp16.000-Rp16.800 per dolar AS, sementara nilai tukar pasar berada di kisaran Rp17.900-Rp18.000 per dolar AS.
Kondisi tersebut membuat daya beli anggaran akomodasi perusahaan menjadi lebih terbatas, khususnya ketika pemilik properti premium masih menetapkan harga sewa dalam dolar AS.
Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, mengatakan tekanan nilai tukar tidak otomatis membuat perusahaan menghilangkan kebutuhan terhadap hunian ekspatriat. Sebaliknya, perusahaan mulai lebih selektif dalam menentukan pilihan.
“Tekanan nilai tukar memengaruhi jenis hunian yang secara realistis dapat diperoleh perusahaan dengan anggaran yang tersedia di Jakarta. Perusahaan tidak serta-merta mengurangi kebutuhannya, tetapi menjadi semakin selektif dalam mempertimbangkan lokasi, ukuran unit, serta kesepadanan antara biaya dan manfaat yang ditawarkan,” ujar Ferry.
Strategi tersebut tercermin dari semakin terbukanya kemungkinan perusahaan memilih unit dengan ukuran lebih kecil, memperluas area pencarian, atau mengalihkan pilihan dari rumah tapak ke apartemen.
Rumah Tapak Masih Jadi Pilihan Hunian Ekspatriat
Meski terjadi penyesuaian terhadap anggaran, permintaan terhadap hunian ekspatriat masih terjaga. Head of Residential Services Colliers Indonesia, Lenny van Es-Sinaga, mengatakan keterbatasan ketersediaan properti yang sesuai menjadi salah satu persoalan di pasar.
“Ekspatriat semakin kesulitan mendapatkan properti yang mereka inginkan. Hal ini tidak hanya disebabkan oleh terbatasnya ketersediaan, tetapi juga oleh pergerakan nilai tukar yang mendorong biaya sewa melampaui anggaran yang telah dialokasikan,” kata Lenny.
Menurutnya, permintaan terutama masih terlihat pada rumah tapak, baik yang berada di dalam maupun di luar kompleks perumahan.
Di sisi lain, pemilik properti berkualitas tinggi, khususnya aset yang telah direnovasi, cenderung mempertahankan harga sewa. Kondisi ini membuat ruang negosiasi harga menjadi relatif terbatas.
Akibatnya, proses pencarian hingga transaksi hunian ekspatriat dapat berlangsung lebih selektif dan dalam beberapa kasus membutuhkan waktu lebih panjang.
Apartemen Berlayanan Jadi Alternatif
Tekanan terhadap anggaran tidak serta-merta menghilangkan kebutuhan perusahaan terhadap akomodasi bagi tenaga ekspatriat. Sejumlah perusahaan justru mulai menerapkan strategi hunian yang lebih fleksibel.
Salah satu pilihan yang semakin dipertimbangkan adalah apartemen berlayanan (serviced apartment). Selain itu, perusahaan juga memperluas wilayah pencarian properti agar dapat menemukan pilihan yang memiliki kesesuaian lebih baik antara biaya dan fasilitas.
Perubahan tersebut menunjukkan bahwa pasar hunian ekspatriat tidak hanya dipengaruhi oleh jumlah permintaan, tetapi juga oleh kemampuan perusahaan menyesuaikan anggaran dengan harga yang ditawarkan pemilik properti.
Dalam kondisi pasokan hunian berkualitas yang masih terbatas, pemilik aset premium tetap memiliki posisi tawar yang relatif kuat. Hal ini terutama berlaku untuk properti yang berada di lokasi strategis dan telah dilengkapi fasilitas maupun kondisi bangunan yang baik.
Prospek Semester II 2026
Colliers memperkirakan permintaan hunian ekspatriat masih akan berada dalam tren positif sepanjang semester II 2026 hingga jangka menengah.
Salah satu faktor pendukungnya adalah karakter proyek investasi yang menjadi sumber permintaan. Banyak proyek di sektor energi, pertambangan, teknologi, dan industri membutuhkan waktu pengembangan serta operasional yang panjang.
Artinya, kebutuhan akomodasi bagi tenaga profesional yang terlibat dalam proyek-proyek tersebut berpotensi berlangsung lebih lama dibandingkan permintaan yang hanya dipicu oleh pemulihan ekonomi jangka pendek.
Meski prospeknya tetap positif, aktivitas transaksi di pasar sewa akan sangat bergantung pada kemampuan perusahaan dan pemilik properti menemukan titik temu harga.
Di satu sisi, perusahaan menghadapi tekanan anggaran akibat pergerakan nilai tukar. Di sisi lain, pemilik hunian berkualitas tinggi masih memiliki alasan untuk mempertahankan harga sewa karena ketersediaan properti yang sesuai dengan kebutuhan ekspatriat relatif terbatas.
Dengan kondisi tersebut, pasar hunian ekspatriat Jakarta pada paruh kedua 2026 diperkirakan akan ditandai oleh permintaan yang tetap ada, tetapi proses pencarian dan negosiasi yang semakin selektif.
