Propertynbank.com – Pasar rumah sekunder Indonesia masih menghadapi tekanan daya beli. Selama 16 bulan berturut-turut sejak April 2025, pertumbuhan harga rumah bekas tercatat berada di bawah inflasi. Kondisi ini membuat kenaikan harga secara nominal belum mampu menghasilkan pertumbuhan secara riil.
Berdasarkan Flash Report Agustus 2026 by Rumah123, Resale Price Index (RPI) nasional hanya tumbuh 0,9% secara tahunan hingga Juli 2026. Angka tersebut terpaut cukup jauh dari inflasi nasional yang mencapai 2,9% pada periode yang sama.
Artinya, jika memperhitungkan inflasi, harga rumah sekunder secara riil justru mengalami pelemahan. Namun, kondisi tersebut tidak serta-merta membuat pasar rumah bekas menjadi semakin longgar.
Justru sebaliknya, suplai rumah sekunder pada Juli 2026 turun 16,4% secara tahunan. Secara bulanan, suplai masih tumbuh tipis 0,2%. Kondisi ini memperlihatkan adanya kesenjangan antara minat masyarakat terhadap rumah dengan jumlah properti yang tersedia di pasar.
Head of Market Research Rumah123, Marisa Jaya, mengatakan aktivitas pencarian properti masih cukup tinggi, khususnya di kawasan penyangga Jakarta dan wilayah yang memiliki daya tarik sebagai tempat tinggal maupun investasi.
“Yang kami lihat dari data pencarian adalah masyarakat masih aktif mencari properti, terutama di wilayah penyangga Jakarta dan kawasan yang punya daya tarik hunian maupun investasi. Tapi pada saat yang sama, supply rumah sekunder secara tahunan menurun,” ujar Marisa.
Menurutnya, kondisi tersebut membuat calon pembeli perlu lebih cermat menentukan lokasi dan memanfaatkan pilihan yang tersedia. Bukan hanya soal mencari rumah dengan harga sesuai kemampuan, tetapi juga memastikan ketersediaan unit di kawasan yang menjadi incaran.
Rumah Sekunder Tangerang Masih Teratas
Dari sisi permintaan, Tangerang masih menjadi wilayah dengan proporsi pencarian rumah sekunder terbesar pada Juli 2026, yakni mencapai 14,7%.
Posisi berikutnya ditempati Jakarta Selatan sebesar 12,9% dan Jakarta Barat 10,2%.
Namun, jika melihat perubahan popularitas secara tahunan, terjadi indikasi pergeseran minat ke kawasan pusat kota. Jakarta Selatan mencatat kenaikan proporsi popularitas tertinggi sebesar 1,2%, disusul Jakarta Pusat 1,0%.
Wilayah lain yang juga mencatat peningkatan popularitas adalah Tangerang Selatan, Jakarta Utara, dan Solo. Sebaliknya, meski masih menjadi lokasi paling banyak dicari, Tangerang mengalami penurunan proporsi popularitas sebesar 1,0% secara tahunan.
Pola tersebut menunjukkan bahwa pasar rumah sekunder tidak bergerak seragam. Preferensi konsumen mulai kembali mempertimbangkan lokasi yang lebih dekat dengan pusat aktivitas, akses, fasilitas, maupun kawasan kerja.
Makassar dan Denpasar Catat Kenaikan Tinggi
Dinamika harga juga berbeda cukup tajam antarwilayah. Makassar mencatat pertumbuhan harga rumah sekunder tertinggi dalam indeks Rumah123, yakni 10,0% secara tahunan. Selanjutnya terdapat Denpasar sebesar 6,3% dan Bogor 3,7%.
Di kawasan Jabodetabek, harga rumah sekunder di Bekasi dan Depok masing-masing tumbuh 2,3%, Tangerang 1,1%, sedangkan Jakarta hanya mencatat kenaikan 0,4%.
Secara keseluruhan, sebanyak 10 dari 13 kota yang masuk dalam indeks Rumah123 masih membukukan pertumbuhan harga tahunan. Sementara itu, Surabaya menjadi salah satu pasar yang mengalami kontraksi dengan penurunan sebesar 0,5%.
“Angka nasional memang menunjukkan pertumbuhan yang terbatas, tapi ketika dilihat per kota, perbedaannya cukup signifikan. Ini yang membuat pencari rumah perlu melihat pasar secara lebih spesifik,” kata Marisa.
Denpasar menjadi salah satu contoh pasar dengan karakter berbeda. Pertumbuhan harga 6,3% ditopang oleh permintaan investor asing maupun domestik.
Dari pasar internasional, kebijakan Second-Home Visa dan Golden Visa turut meningkatkan minat investor dari Eropa, Australia, serta kawasan Asia Pasifik. Sementara dari pasar domestik, Bali tetap menjadi salah satu tujuan investasi properti dan second home bagi segmen menengah atas.
Di sisi lain, keterbatasan lahan turut menjadi faktor yang membuat pasokan properti di kawasan tersebut relatif terbatas. Kombinasi permintaan yang solid dan keterbatasan suplai kemudian memberikan ruang bagi pertumbuhan harga.
Rumah Kecil Mulai Menguat
Pergerakan harga juga menunjukkan perbedaan berdasarkan luas bangunan. Pada segmen rumah dengan luas bangunan hingga 60 meter persegi, Jakarta Selatan mencatat pertumbuhan median harga paling tinggi, mencapai 29,4% YoY, dengan median harga sekitar Rp1,1 miliar.
Untuk segmen 61–90 meter persegi, pertumbuhan tertinggi terjadi di Yogyakarta sebesar 28,4%, dengan median harga Rp1,1 miliar.
Sementara pada rumah dengan luas bangunan 91–150 meter persegi, Makassar mencatat pertumbuhan sebesar 12,3%, dengan median harga mencapai Rp1,6 miliar.
Pertumbuhan pada segmen rumah berukuran lebih kecil menjadi perhatian karena kelompok ini banyak dibidik pembeli rumah pertama. Hal tersebut menunjukkan bahwa isu keterjangkauan tidak dapat dilihat secara nasional semata, melainkan perlu dikaji berdasarkan kota, lokasi, dan segmen rumah.
Kondisi pasar ini juga berlangsung di tengah upaya pemerintah memperluas akses kepemilikan hunian melalui Program 3 Juta Rumah dan pembiayaan FLPP pada 2026, termasuk bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan pekerja informal.
Momentum tersebut membuat informasi pasar menjadi semakin penting bagi calon pembeli. Keputusan membeli rumah tidak semata-mata bergantung pada perkiraan apakah harga akan turun atau naik, tetapi juga pada ketersediaan unit, lokasi, dan kemampuan pembiayaan.
“Momentum Kemerdekaan adalah pengingat bahwa punya tempat tinggal yang sesuai kebutuhan adalah bagian dari perjalanan membangun hidup yang lebih mandiri. Tapi kemandirian itu butuh informasi,” ujar Firman.
Menurutnya, masyarakat perlu mengubah cara pandang dalam mencari rumah. Pertanyaan yang lebih relevan bukan sekadar kapan harga akan turun, tetapi di mana rumah yang sesuai masih tersedia dan apakah harganya berada dalam batas kemampuan.
