Propertynbank.com – Ada angka yang diucapkan untuk dirayakan. Ada pula angka yang justru harus ditanyakan ulang. Target 350.000 unit Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) sampai akhir tahun adalah salah satunya.
Kepala BP Tapera, Heru, menyebut sejumlah strategi untuk mengejar target tersebut: penguatan segmentasi pasar, promosi, sinergi dan kolaborasi, digital marketing, serta penerapan maksimal tenor pembiayaan FLPP hingga 40 tahun.
Semua terdengar progresif. Tetapi dalam kebijakan perumahan rakyat, ada jebakan yang sering terjadi: perkakas negara terlalu cepat merasa berhasil ketika angka penyaluran naik.
Padahal rumah bukan sekadar mencatatkan unit juncto statistik. Rumah adalah tempat manusia mempertahankan kehidupan yang sehat, layak, bermartabat.
Karena itu, 350.000 unit tidak boleh berhenti sebagai kisah sukses statistik yang menanjak. Angka itu harus diuji dengan pertanyaan yang lebih awam tapi fundamental: 350.000 rumah untuk siapa? Di mana rumah itu berada?
Tanyakan juga: Berapa harga tanahnya? Berapa harga bangunannya? Berapa penghasilan penghuninya? Berapa cicilan yang harus dibayar? Berapa lama mereka akan berutang?
Dan setelah cicilan dibayar, berapa rupiah yang masih tersisa untuk hidup?
Tanyakan, siapa target group yang menerima? Target dari desil mana? Target iti masih belum punya rumah pertama? Masih dalam batas pendapatan yang dibolehkan?
Inilah titik di mana FLPP harus dibaca bukan ñsemata-mata sebagai program pembiayaan, melainkan sebagai politik etis perumahan rakyat.
Bacalah Pasal 28H ayat (1) UUD 1945 yang telah menempatkan tempat tinggal dan lingkungan hidup yang baik dan sehat sebagai bagian dari hak konstitusional warga negara. Artinya, perumahan rakyat bukan kemurahan hati pemerintah.
Yang bukan hadiah. Bukan bonus pembangunan. Tapi rumah adalah hak konstitusional. Maka keberhasilan negara tidak cukup diukur dari berapa banyak akad kredit ditandatangani.
ANGKA 350.000 HARUS DIBONGKAR
Mari kita bongkar nalar di balik angka itu. Jika 350.000 unit tercapai, tetapi sebagian penerima sebenarnya sudah relatif mampu, sementara kelompok masyarakat berpenghasilan paling rendah tetap tidak mampu masuk ke sistem pembiayaan, apakah itu sukses?
Jika rumah tersedia jauh dari pusat pekerjaan sehingga penghuni harus mengeluarkan ongkos transportasi yang besar setiap hari, apakah itu keterjangkauan?
Jika harga rumah ditekan tetapi harga tanah terus meningkat, siapa yang sesungguhnya menerima manfaat subsidi?
Jika cicilan terlihat murah karena tenor diperpanjang menjadi 40 tahun, tetapi keluarga harus membayar selama sebagian besar usia produktifnya, apakah itu solusi atau sekadar memindahkan beban ke masa depan?
Pertanyaan-pertanyaan itu tidak boleh dianggap sebagai gangguan terhadap target. Justru itulah uji kesehatan kebijakan.
TENOR 40: CICILAN TURUN, UTANG MEMANJANG
Tenor 40 tahun memang dapat membuat cicilan bulanan terlihat lebih ringan. Tetapi ada logika sederhana yang jangan disembunyikan di balik jargon inklusi pembiayaan: cicilan yang lebih kecil tidak otomatis berarti rumah lebih murah.
Tenor panjang dapat meningkatkan akses, tetapi sekaligus memperpanjang horizon utang. Maka pemerintah harus berhati-hati menjadikan tenor 40 tahun sebagai salah satu mesin pencapaian target. Jangan lah problem affordability diselesaikan dengan cara paling mudah, yaitu bukan menurunkan harga rumah, tetapi memperlanjang usia utang. Ini berbeda.
Yang pertama memperbaiki struktur. Yang kedua memperpanjang kewajiban. Perumahan rakyat seharusnya tidak didesain dengan logika: kalau masyarakat tidak mampu membayar sekarang, buat mereka membayar lebih lama.
Perkakas negara harus berani masuk ke pertanyaan yang lebih sulit berikut ini. Mengapa harga rumah menjadi tidak terjangkau sejak awal?
Di situlah persoalan tanah, tata ruang, infrastruktur, biaya konstruksi, margin, pembiayaan, dan tata kelola perumahan bertemu.
JANGAN SUBSIDI CICILAN, TETAPI MEMBIARKAN HARGA RUMAH NAIK
Soal inilah paradoks yang harus dibaca dengan pikiran jernih. Jika perkakas negara terus memberikan subsidi pembiayaan sementara harga tanah dan harga rumah tidak dikendalikan melalui desain kebijakan yang memadai, maka subsidi dapat kehilangan daya transformasinya.
Masyarakat dibantu membayar. Tetapi struktur harga tetap mahal. Akibatnya, negara seperti memompa uang ke sisi permintaan, sementara persoalan di sisi pasokan tidak diselesaikan secara fundamental.
Dalam bahasa ekonomi politik perumahan: negara jangan hanya mensubsidi kemampuan membeli; negara harus membenahi biaya menghasilkan rumah.
Karena harga rumah tidak lahir dari ruang kosong.
Ada biaya akuisisi tanah.
Ada biaya infrastruktur.
Ada biaya perizinan.
Ada biaya konstruksi.
Ada biaya pembiayaan.
Ada margin.
Ada pajak dan pungutan.
Ada ongkos distribusi.
Dan ada lokasi.
Jika seluruh komponen itu mahal, bagaimana mungkin rumah menjadi murah hanya dengan subsidi bunga?
SIAPA YANG SEBENARNYA DISUBSIDI?
Pertanyaan ini bahkan lebih penting. Subsidi perumahan harus ditelusuri sampai ke ujung rantai. Dari APBN atau sumber dana negara, masuk ke lembaga pembiayaan, diteruskan melalui bank penyalur, lalu menjadi kredit bagi konsumen.
Di sepanjang rantai tersebut harus ada transparansi. Berapa biaya dana dari negara? Berapa biaya intermediasi? Berapa margin lembaga keuangan? Berapa subsidi efektif per debitur? Berapa manfaat ekonomi yang benar-benar diterima MBR?
Publik berhak mengetahui. Sebab ketika negara menggunakan sumber daya publik untuk mmembantu pembiayaan perumahan, maka setiap rupiah subsidi harus dipertanggungjawabkan dengan prinsip value for money.
Jangan sampai subsidi yang dimaksudkan untuk rakyat miskin justru lebih banyak memperkuat ekosistem pembiayaan daripada memperkuat daya beli rakyat.
FLPP JANGAN MENJADI INDUSTRI ANGKA
Di sinilah BP Tapera harus ekstra hati-hati. Ada bahaya laten dalam birokrasi: target menjadi tujuan, sementara tujuan sosial berubah menjadi catatan kaki 350.000 unit.
Target tercapai.
Grafik naik.
Laporan bagus.
Seremoni selesai.
Tetapi pertanyaan tentang kualitas rumah, lokasi, akses pekerjaan, biaya hidup, kemampuan membayar, dan keberlanjutan kepemilikan tidak otomatis selesai.
Padahal keluarga penerima tidak hidup di dalam spreadsheet.
Mereka hidup di dalam rumah. Mereka membayar listrik. Mereka membayar transportasi. Mereka membeli makanan. Mereka menyekolahkan anak. Mereka membayar cicilan. Lalu, mereka menghadapi inflasi kehidupan sehari-hari.
Karena itu, housing affordability tidak boleh dipersempit mmenjadi mortgage affordability.
Rumah yang cicilannya mampu dibayar belum tentu rumah yang kehidupannya mampu dipertahankan.
DARI UNIT KE KEHIDUPAN
Maka saya kira indikator FLPP harus dinaikkan kelasnya. Bukan hanya berapa unit tersalurkan. Tetapi berapa keluarga mendapatkan rumah layak?
Bukan hanya berapa akad kredit? Tetapi berapa keluarga yang tetap mampu hidup layak setelah membayar cicilan?
Bukan hanya berapa tenor? Tetapi berapa total beban yang akhirnya dibayar keluarga?
Bukan hanya berapa rumah dibangun. Tetapi, berapa rumah berada di lokasi yang memungkinkan penghuninya hidup produktif?
Dan bukan hanya berapa subsidi diberikan? Tetapi berapa manfaat sosial yang dihasilkan dari setiap rupiah uang negara?
Inilah pergeseran paradigma yang diperlukan. Dari housing as commodity menuju housing as constitutional right. Dari unit delivery menuju human settlement. Dari kredit perumahan menuju kesejahteraan keluarga.
Target 350.000 unit patut diapresiasi jika memang berhasil memperluas akses rakyat terhadap rumah. Tetapi jangan berhenti di sana. Justru setelah angka itu disebut, pekerjaan intelektual dan politik kebijakan dimulai.
Sebab asal usul negara tidak dibentuk untuk memenangkan perlombaan statistik. Negara dibentuk untuk melindungi rakyat.
Eureka, dalam urusan perumahan, ukuran keberhasilan akhirnya bukan berapa banyak rumah yang berhasil dibiayai. Ukuran akhirnya adalah apakah semakin banyak rakyat Indonesia dapat hidup layak karena memiliki rumah.
Maka, saya ingin membalik pertanyaan BP Tapera. Bukan, “Bisakah 350.000 unit FLPP tercapai?”. Itu pertanyaan teknokratis. Pertanyaan strategisnya adalah: “Apakah dengan 350.000 unit itu negara semakin dekat memenuhi hak konstitusional rakyat atas tempat tinggal yang layak?”
Jika jawabannya ya, gas. Tetapi jika 350.000 hanya menjadi angka untuk mengejar target penyaluran, sementara harga rumah, harga tanah, lokasi, struktur bunga, biaya hidup dan kemampuan MBR membayar tidak dibenahi, maka kita perlu berhenti sejenak.
Sebab jangan sampai negara berhasil menghitung 350.000 rumah, tetapi gagal menghitung 350.000 kehidupan keluarga yang akan menggantungkan masa depannya pada rumah-rumah itu.
Kiranya, di situlah kalimat paling pentingnya: Jangan jadikan FLPP sekadar mesin pembiayaan. Jadikan FLPP mesin pemenuhan hak konstitusional rakyat. Sebab rumah rakyat bukan angka.
Rumah adalah tangga kehidupan. Hidup musti berlanjut dengan layak dan bermartabat. Rumah adalah tangga pertama. Lantas apa yang hendak menanjak? Kesejahtetaan perumahan atau angka?
Tabik.
Penulis : Muhammad Joni, Advokat, Sekretaris The Housing and Urban Developmment (HUD) Institute.
