Propertynbank.com – Persoalan perumahan di Jakarta tidak semata-mata soal membangun rumah baru. Di tengah kebutuhan hunian yang terus meningkat, masih terdapat ribuan unit hunian yang belum terserap pasar. Kondisi ini menunjukkan pentingnya mempertemukan ketersediaan hunian dengan kemampuan masyarakat untuk memiliki dan menghuni rumah.
Isu tersebut menjadi salah satu pembahasan dalam Rapat Kerja Daerah (Rakerda) REI DKI Jakarta 2026. Forum ini mempertemukan pemerintah, pengembang, perbankan, dan pemangku kepentingan sektor perumahan untuk mencari strategi mempercepat penyediaan hunian yang terjangkau di Ibu Kota.
Ketua DPD REI DKI Jakarta, Arvin F. Iskandar, mengatakan tantangan utama sektor perumahan saat ini adalah kesenjangan antara pasokan hunian yang tersedia dengan daya beli masyarakat.
Menurutnya, Jakarta sebenarnya memiliki potensi besar untuk mempercepat penyediaan hunian tanpa harus selalu membangun dari awal. Salah satunya dengan mengoptimalkan unit-unit hunian yang sudah tersedia tetapi belum terserap.
“Persoalan kita bukan hanya bagaimana membangun rumah baru, tetapi bagaimana rumah yang sudah tersedia dapat benar-benar dimiliki dan dihuni oleh masyarakat yang membutuhkan,” ujar Arvin kepada sejumlah media, di Hotel JS Luwansa, Jakarta, Kamis (27/8).
Menurut Arvin, berdasarkan riset Colliers Indonesia, terdapat sekitar 29.000 unit apartemen di Jakarta yang belum terserap pasar.
Besarnya stok tersebut menjadi peluang sekaligus tantangan. Di satu sisi, masyarakat membutuhkan hunian yang dekat dengan pusat aktivitas. Namun di sisi lain, harga properti dan kemampuan membeli masyarakat belum selalu berada pada titik yang sama.
Karena itu, menurut Arvin, diperlukan kebijakan yang tidak hanya mendorong pembangunan hunian baru, tetapi juga memperluas akses pembiayaan agar unit yang sudah tersedia dapat segera dihuni.
Pendekatan tersebut dinilai relevan dengan karakter Jakarta sebagai kota dengan harga lahan tinggi dan kebutuhan hunian yang semakin beragam.
FPPR Jadi Alternatif Pembiayaan
Dari sisi pemerintah daerah, persoalan daya beli menjadi perhatian utama. Kepala Bidang Pembiayaan dan Kemitraan Perumahan DPRKP Provinsi DKI Jakarta, Ledy Natalia, menyebut backlog perumahan Jakarta mencapai sekitar 402.287 kepala keluarga.
Di saat yang sama, harga tanah rata-rata mengalami kenaikan sekitar 1,8% per tahun. Kondisi tersebut membuat skema pembiayaan menjadi bagian penting dalam mempersempit kesenjangan antara harga hunian dan kemampuan masyarakat.
Salah satu instrumen yang dikembangkan Pemprov DKI Jakarta adalah Fasilitas Pembiayaan Perolehan Rumah (FPPR).
Melalui skema ini, masyarakat mendapatkan sejumlah kemudahan, antara lain bunga tetap 5% hingga akhir tenor, pembiayaan hingga 100% tanpa uang muka, tenor sampai 20 tahun, serta perlindungan asuransi kredit, kebakaran, dan jiwa. Selain itu, FPPR juga menawarkan pembebasan biaya provisi dan administrasi.
Yang menarik, skema tersebut tidak hanya diarahkan untuk hunian baru. FPPR dapat diterapkan pada hunian eksisting, sehingga berpotensi menjadi salah satu solusi untuk mempercepat penyerapan stok apartemen maupun hunian yang telah tersedia.
Dengan demikian, pembiayaan tidak hanya berfungsi sebagai instrumen untuk membeli rumah, tetapi juga dapat menjadi jembatan antara stok properti dan kebutuhan masyarakat.
Kolaborasi Pemerintah dan Pengembang
Pemprov DKI Jakarta juga terus mendorong kolaborasi antara pemerintah, perbankan, dan pengembang melalui berbagai program hunian terjangkau.
Sejumlah proyek yang masuk dalam skema tersebut antara lain Hunian Terjangkau Milik (HTM), termasuk Menara Samawa, Menara Kanaya, Sentraland Cengkareng, Bandar Kemayoran, serta kolaborasi dengan PT SPI.
Sekretaris Daerah Provinsi DKI Jakarta, Uus Kuswanto, menegaskan bahwa pemerintah tidak dapat berjalan sendiri dalam memenuhi kebutuhan hunian masyarakat.
Menurutnya, keterlibatan sektor swasta dan pengembang menjadi penting untuk mempercepat pembangunan sekaligus meningkatkan kualitas hidup warga Jakarta.
Konsep creative financing pun terus didorong sebagai salah satu pendekatan untuk memperluas sumber pembiayaan dan menciptakan model penyediaan hunian yang lebih fleksibel.
Kolaborasi tersebut juga dapat dikembangkan lebih jauh dengan mengintegrasikan pembangunan hunian, infrastruktur, transportasi publik, serta pusat-pusat kegiatan ekonomi.
REI DKI : TOD Jadi Bagian Strategi Hunian Jakarta
Kebutuhan hunian Jakarta tidak bisa dilepaskan dari persoalan mobilitas. Rumah yang murah tetapi berada jauh dari tempat kerja dapat menimbulkan beban biaya transportasi yang tinggi bagi masyarakat.
Karena itu, pengembangan Transit Oriented Development (TOD) dinilai menjadi salah satu bagian penting dari strategi perumahan Jakarta.
Hunian yang terintegrasi dengan MRT, LRT, KRL, maupun TransJakarta dapat memberikan pilihan tempat tinggal yang lebih efisien. Masyarakat tidak hanya mendapatkan tempat tinggal, tetapi juga akses mobilitas yang lebih mudah menuju pusat pekerjaan dan aktivitas kota.
Konsep ini sekaligus membuka peluang bagi pengembang untuk mengembangkan proyek hunian vertikal yang memiliki nilai tambah dari sisi aksesibilitas.
Ranperda Rumah Susun Dinilai Penting
Selain pembiayaan, faktor regulasi juga menjadi perhatian REI DKI Jakarta. Penyusunan Rancangan Peraturan Daerah (Ranperda) Rumah Susun dinilai dapat menjadi momentum untuk memperkuat ekosistem hunian vertikal di Jakarta.
Arvin berharap regulasi tersebut tidak hanya mengatur aspek pembangunan rumah susun, tetapi juga memberikan ruang bagi kelompok Masyarakat Berpenghasilan Tertentu (MBT).
Kelompok ini dinilai berada di posisi yang cukup unik. Mereka belum tentu memenuhi kriteria penerima subsidi, tetapi juga belum memiliki kemampuan finansial yang cukup untuk membeli hunian komersial di kawasan strategis Jakarta.
“Mereka tidak cukup rendah untuk masuk seluruhnya dalam skema subsidi, tetapi juga belum cukup kuat untuk membeli hunian komersial. Padahal mereka membutuhkan hunian dekat dengan tempat kerja dan transportasi publik,” jelas Arvin.
Karena itu, kebijakan perumahan Jakarta ke depan membutuhkan pendekatan yang lebih menyeluruh. Regulasi, pembiayaan, pasokan hunian, pengembang, perbankan, hingga transportasi publik harus ditempatkan dalam satu ekosistem.
Pada akhirnya, keberhasilan sektor perumahan tidak cukup diukur dari jumlah unit yang dibangun. Indikator yang lebih penting adalah seberapa banyak hunian tersebut benar-benar dapat dimiliki dan dihuni oleh masyarakat.
Sinergi pemerintah, pengembang, dan perbankan menjadi kunci untuk mengubah persoalan backlog dan stok hunian yang belum terserap menjadi peluang. Dengan dukungan pembiayaan yang tepat, regulasi yang adaptif, serta integrasi transportasi publik, Jakarta diharapkan mampu menghadirkan hunian yang lebih layak, terjangkau, dan dekat dengan pusat aktivitas masyarakat.
