Propertynbank.com – Membeli rumah bukan sekadar membeli bangunan. Bagi sebagian besar masyarakat, rumah adalah investasi terbesar dalam hidup, tempat membangun keluarga, sekaligus simbol keamanan dan masa depan.
Karena itu, ketika konsumen membeli properti berdasarkan informasi yang ternyata tidak sesuai dengan kenyataan, persoalannya tidak dapat dipandang hanya sebagai kesalahan pemasaran. Di dalamnya terdapat persoalan perlindungan konsumen, kepastian hukum, etika bisnis, dan tanggung jawab pelaku usaha.
Pertanyaannya kemudian: sejauh mana hukum di Indonesia memberikan perlindungan kepada konsumen properti dibandingkan dengan negara tetangga seperti Singapura dan Malaysia?
Indonesia: aturan sudah ada, tetapi efektivitas perlindungan perlu diperkuat
Indonesia sebenarnya tidak kekurangan dasar hukum. UU Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen masih berstatus berlaku. Bahkan Pasal 10 secara tegas melarang pelaku usaha menawarkan, mempromosikan, mengiklankan atau membuat pernyataan yang tidak benar atau menyesatkan mengenai antara lain harga, kegunaan, kondisi, jaminan, hak maupun ganti rugi.
Di sektor perumahan, terdapat pula UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, yang mengatur penyelenggaraan perumahan, hak dan kewajiban, larangan, penyelesaian sengketa hingga sanksi. UU tersebut saat ini telah mengalami perubahan, antara lain melalui UU Nomor 6 Tahun 2023.
Artinya, secara normatif Indonesia telah mempunyai fondasi perlindungan konsumen yang cukup.
Namun persoalannya bukan semata-mata ada atau tidak adanya aturan.
Persoalannya adalah apakah konsumen mudah mengetahui haknya, mudah membuktikan pelanggaran, mudah memperoleh penyelesaian, dan apakah pelaku usaha memperoleh konsekuensi yang cukup kuat ketika memberikan informasi yang menyesatkan?
Di sinilah pekerjaan rumah Indonesia.
Dalam pemasaran properti, kita masih menjumpai berbagai klaim yang berpotensi menimbulkan persoalan: “investasi pasti menguntungkan”, “harga naik sekian persen”, “tinggal selangkah dari fasilitas tertentu”, “akses tol segera dibangun”, “view terbaik”, “unit terbatas”, hingga berbagai janji fasilitas yang belum tentu memiliki kepastian waktu dan status.
Promosi boleh menarik. Tetapi promosi tidak boleh mengubah ketidakpastian menjadi seolah-olah kepastian.
Singapura: informasi harus akurat dan dapat dipertanggungjawabkan
Singapura memberikan pelajaran menarik.
Melalui Council for Estate Agencies (CEA), profesi agen properti diatur secara lebih ketat. Estate Agents Act 2010 menjadi salah satu fondasi pengaturan industri agen properti sekaligus perlindungan kepentingan konsumen.
Dalam pedoman iklannya, informasi properti harus akurat dan tidak boleh menyesatkan. Bahkan foto properti tidak boleh dimanipulasi sedemikian rupa sehingga menggambarkan kondisi yang berbeda dari keadaan sebenarnya. Klaim mengenai return, yield atau kenaikan nilai juga harus mempunyai dasar dan sumber yang dapat dipercaya.
Yang lebih menarik, pengawasan tersebut bukan sekadar norma di atas kertas.
Pada 2024, CEA menjatuhkan sanksi terhadap seorang agen yang memasang iklan proyek baru dengan harga jauh lebih rendah daripada harga yang diberikan pengembang. CEA menilai iklan tersebut secara grossly misleading dan menjatuhkan denda serta suspensi.
CEA juga menyediakan mekanisme pengaduan dan penyelesaian sengketa, termasuk mediasi dan arbitrase dalam kondisi tertentu.
Pelajaran pentingnya adalah:
Perlindungan konsumen tidak cukup hanya dengan melarang informasi palsu. Negara juga harus membangun mekanisme verifikasi, pengawasan dan penegakan yang efektif.
Malaysia: perlindungan pembeli lebih spesifik di sektor perumahan
Malaysia juga memberikan pelajaran penting melalui pengaturan khusus terhadap pengembang perumahan.
Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan melalui Jabatan Perumahan Negara memiliki fungsi penguatkuasaan terhadap pemaju perumahan berdasarkan Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 atau Akta 118 beserta peraturan pelaksanaannya. Pemerintah Malaysia secara eksplisit menyatakan tujuan penguatkuasaan tersebut adalah memastikan kepentingan pembeli rumah terjamin.
Malaysia juga mempunyai Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR) yang dibentuk berdasarkan perubahan terhadap Akta 118 dan beroperasi sejak 2003 untuk menangani tuntutan pembeli rumah terhadap pengembang dalam ruang lingkup kewenangannya.
Artinya, Malaysia memberikan contoh bahwa perlindungan konsumen properti dapat dibangun dengan rezim sektoral yang spesifik, tidak hanya mengandalkan undang-undang perlindungan konsumen yang bersifat umum.
Tiga negara, tiga pendekatan
Jika disederhanakan, terdapat pelajaran berbeda dari ketiga negara:
Indonesia memiliki kerangka perlindungan konsumen yang luas dan regulasi sektor perumahan, tetapi tantangan terbesar berada pada implementasi, literasi konsumen, pembuktian dan efektivitas penegakan.
Singapura menonjolkan profesionalisme agen, kewajiban verifikasi informasi, standar etika iklan dan penegakan disiplin yang konkret.
Malaysia memberikan contoh pengaturan sektoral perumahan yang relatif spesifik, termasuk mekanisme tribunal bagi pembeli rumah.
Dari ketiganya kita dapat mengambil satu kesimpulan:
Konsumen properti membutuhkan perlindungan sejak sebelum membeli, bukan baru setelah terjadi sengketa.
Saatnya Indonesia memperkuat perlindungan konsumen properti
Menurut saya, Indonesia perlu melakukan beberapa pembenahan.
Pertama, standardisasi informasi pemasaran properti.
Setiap iklan seharusnya mempunyai minimum disclosure yang jelas: status tanah, luas tanah dan bangunan, legalitas, perizinan yang relevan, spesifikasi, fasilitas, jadwal pembangunan, status akses, biaya-biaya tambahan serta pihak yang bertanggung jawab atas informasi tersebut.
Kedua, membedakan fakta dengan proyeksi.
Kalimat “akan dibangun” harus dibedakan secara tegas dari “sudah tersedia”. Demikian pula “potensi kenaikan nilai” harus dibedakan dari “jaminan keuntungan”.
Ini penting karena dalam transaksi properti, konsumen sering kali mengambil keputusan berdasarkan informasi pemasaran sebelum membaca dokumen hukum secara mendalam.
Ketiga, memperkuat tanggung jawab agen properti.
Agen bukan sekadar perantara transaksi. Ketika agen menyampaikan informasi kepada calon pembeli, harus ada tanggung jawab profesional untuk memastikan informasi tersebut benar, akurat dan dapat diverifikasi.
Keempat, memperkuat mekanisme penyelesaian sengketa properti.
Konsumen membutuhkan mekanisme yang cepat, sederhana, murah dan efektif. Jangan sampai nilai sengketa relatif kecil dibandingkan biaya dan waktu yang harus dikeluarkan konsumen untuk memperjuangkan haknya.
Kelima, memperkuat literasi konsumen.
Konsumen juga harus berubah dari buyer beware menjadi konsumen yang well informed. Sebelum membeli, konsumen harus membandingkan dokumen, memeriksa legalitas, memahami PPJB, memahami spesifikasi dan tidak semata-mata percaya pada materi promosi.
Industri properti juga membutuhkan perlindungan
Namun perlindungan konsumen bukan berarti menempatkan pengembang sebagai pihak yang selalu salah.
Industri properti yang sehat justru membutuhkan kepastian aturan dan kepastian standar. Pengembang yang menjalankan bisnis secara jujur seharusnya tidak dirugikan oleh kompetitor yang menggunakan klaim berlebihan untuk menarik konsumen.
Karena itu, regulasi yang baik harus menciptakan level playing field.
Pengembang yang transparan harus memperoleh penghargaan pasar, sedangkan pelaku usaha yang sengaja memberikan informasi menyesatkan harus memperoleh konsekuensi yang proporsional.
Dari caveat emptor menuju caveat venditor
Dalam perspektif hukum perlindungan konsumen, kita perlu bergerak dari paradigma caveat emptor—buyer beware—menuju keseimbangan dengan caveat venditor—seller beware.
Konsumen memang harus cerdas.
Tetapi pelaku usaha juga harus bertanggung jawab atas informasi yang mereka sampaikan.
Apalagi properti bukan produk yang dapat dikembalikan ke toko ketika konsumen menemukan ketidaksesuaian. Rumah berdiri di atas tanah, memiliki nilai ekonomi besar, melibatkan pembiayaan jangka panjang, dan menyangkut masa depan keluarga.
Karena itu, iklan properti harus diperlakukan sebagai bagian penting dari rantai transaksi, bukan sekadar alat promosi.
Jika informasi dalam iklan menjadi dasar konsumen mengambil keputusan, maka informasi tersebut semestinya memiliki konsekuensi hukum ketika terbukti tidak benar atau menyesatkan.
Penutup
Indonesia tidak harus menyalin sistem Singapura atau Malaysia.
Tetapi Indonesia dapat belajar dari keduanya.
Kita membutuhkan ekosistem properti yang tidak hanya cepat menjual rumah, tetapi juga menjamin konsumen membeli rumah dengan informasi yang benar.
Sebab ukuran keberhasilan industri properti bukan hanya berapa banyak unit terjual.
Ukuran keberhasilan yang lebih penting adalah berapa banyak konsumen yang membeli dengan informasi yang benar, memperoleh rumah sesuai yang dijanjikan, dan merasa terlindungi setelah transaksi selesai.
Pada akhirnya, konsumen properti jangan dibiarkan membeli janji. Konsumen harus membeli kepastian.
Penulis : CEO Journalist Media Network, Ir. H. Indra Utama, M.PWK., IPU., CRGP,
