Propertynbank.com – Waspada. Ada sesuatu yang keliru dalam cara melindungi konsumen properti. Konsumen diminta percaya. Membayar dulu. Menunggu waktu. KPR/KPA Indent pun melantun lagu. Lalu, ketika lagu janji tak kunjung menjadi bangunan, perkakas negara didatangi belakangan.
Kasus xRT City, misalnya, alahai itu memperlihatkan wajah masalah serius vertical housing yang masih terjadi. Diwartakan, sekitar 2.400 konsumen disebut belum menerima unit apartemen yang dijanjikan. Tari tak sesuai lagu. Notasi tak sesuai bunyi. Sebagian konsumen mengaku telah menunggu sekitar tujuh tahun. Pemerintah bahkan turun tangan memediasi pengembang dan konsumen.
Lebih tajam lagi. Pengembang pelat merah itu disebut menghadapi tekanan likuiditas, dan belum mampu memenuhi tuntutan refund konsumen. Di titik ini, kita jangan berhenti cuman pada pertanyaan: Siapa yang wanprestasi?
Pertanyaan yang lebih besar adalah: Mengapa perkakas negara membiarkan konsumen masuk ke transaksi berisiko tinggi sebelum risiko itu diperiksa?
Di sinilah hukum perlindungan konsumen harus didorong naik kelas. Bukan sekadar perlindungan setelah konsumen tersungkur menjadi korban. Tetapi perlindungan ekstra preventif sebelum konsumen membeli bual-bual agen marketing, bak kucing dalam kardus.
Konsumen membeli apa? Konsumen properti bukan membeli sepatu. Bukan membeli televisi. Bukan membeli obat sakit kepala.
Konsumen membeli rumah. Membeli tempat tinggal. Membeli kenyamanan. Sering kali dengan uang muka hasil menabung bertahun-tahun. Dengan KPR berpuluhan tahun.
Dengan cicilan yang dibayar dari gaji bulan demi bulan. Dari memerah keringat. Dari mengupas berambang. Karena itu, relasi konsumen dan pengembang secara ekonomi memang tidak setara.
Pengembang memegang informasi. Memegang proyek. Memegang struktur pembiayaan. Memegang data progres. Memegang kontrak. Memegang kekuatan tawar. Konsumen? Membawa uang. Dan harapan hujian nyaman. Itulah asimetri informasi dan, tentu, asimetri kekuasaan.
Maka perlindungan konsumen properti tidak boleh lagi cuman memakai paradigma: “Konsumen harus cerdas.”
Itu terlalu mudah. Yang harus dibangun adalah: Negara harus cerdas, membuat pasar menjadi adil: simetris informasi dan relasi kuasa. Dulu disebut konsumen ialah raja.
Pembava, ijinkan saya sebagai eksponen mazhab The HUD Institute “idiologis”, menawarkan satu gagasan hukum: SERTIFIKAT LAYAK JUAL
Jangan biarkan setiap proyek properti bebas menawarkan unit apartemen kepada masyarakat hanya karena brosurnya indah, marketing gallery-nya megah, dan proyeksi masa depannya menggoda.
Sebelum produk properti ditawarkan secara luas kepada “raja”, mandatori ada jaminan konsumen puas, berupa Sertifikat Layak Jual.
Analoginya sederhana. Obat tidak boleh sembarang diproduksi, dijual, dan diedarkan tanpa mekanisme perizinan dan pengawasan. Tanpa ijin edar, obat ilegal.
Mengapa? Karena negara tahu, kesalahan pada obat dapat membahayakan manusia. Begitu pula rumah. Rumah bukan sekadar komoditas. Rumah adalah kebutuhan dasar. Tempat hidup. Tempat membesarkan anak. Tempat menyuburkan masa depan keluarga. Kalau begitu, mengapa standar kehati-hatian produk sebelum properti dijual tidak dibuat jauh lebih serius?
Sertifikat Layak Jual bukan izin membangun. Lebih dari itu, Sertifikat Layak Jual itu justru menaikkan reputasi produsen-pengembang ke peringkat dewa: developer premium.
Ini penting. Izin membangun menjawab: bolehkah proyek itu dibangun? Sertifikat Layak Jual menjawab: Apakah produk ini sudah cukup aman untuk ditawarkan kepada konsumen? Isinya dapat memeriksa sekurang-kurangnya: status tanah; perizinan; kesiapan konstruksi.
Juga, rencana pembiayaan; kemampuan finansial pengembang; jadwal pembangunan; jaminan penyelesaian; status escrow atau rekening penampungan; risiko proyek; rekam jejak pengembang; dan keterbukaan seluruh informasi material kepada calon pembeli.
Plus, dengan satu prinsip: Tidak layak jual, maka tidak boleh dijual. Bukan sebaliknya. Dijual saja dahulu. Masalah hajar kemudian. Konsumen menjadi korban. Perkakas negara menjadi pemadam kebakaran.
Kasus xRT City menjadi cermin. Saya tidak sedang mengadili pengembang. Saya sedang mengadili desain sistem dan uji regulasi.
Sebab ketika ribuan konsumen sudah masuk ke dalam transaksi, lalu proyek bermasalah, pilihan mereka menyempit.
Menunggu.
Menuntut.
Meminta refund.
Mengadu.
Lalu: Bermediasi.
Menggugat.
Dan mungkin bertahun-tahun kemudian memperoleh putusan. Panjang dan melelahkan. Juga berongkos mahal.
Padahal rumah itu dibeli untuk dihuni. Bukan untuk menjadi barang bukti perkara perdata atawa PKPU/Kepailitan. Bahkan peekara pidana.
Badan Perlindungan Konsumen Nasional (BPKN) sendiri konon telah mengingatkan agar persoalan xRT City jangan menjadi “Xeikarta jilid II”.
Kalimat itu seharusnya menjadi peringatan darurat. Bukan hanya bagi satu pengembang. Tetapi bagi seluruh ekosistem properti.
Tersebab itu, republik ini membutuhkan “labour inspector” versi konsumen.
Jika di dunia ketenagakerjaan, negara mengenal pengawasan ketenagakerjaan. Ada labour inspector.
Mengapa?
Karena hubungan pekerja dan pemberi kerja tidak sepenuhnya setara. Pekerja membutuhkan perlindungan peralatan negara.
Dalam pasar perumahan, persoalannya sama. Bahkan bisa lebih ekstrem.
Maka, Yth Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman, saya membayangkan sebuah gebrakan berikut ini: Housing Consumer Rights Watchdog. Audit ulang semua proyek apakah layak jual. The HUD Institute siapkan perkakasnya.
Ijtihat saya, pengawasan melekat hak konsumen perumahan, perlu sekali saat ini. Bukan sekadar menyediakan meja pengaduan. Bukan sekadar nomor hotline. Bukan cuman siaran pers dan posting di akun IG.
Tetapi lembaga perkasa pengawal-penasihat “raja” yang bekerja sebelum, selama, dan sesudah transaksi.
Memeriksa. Mengawasi. Mengaudit informasi. Memberi peringatan.
Membuka data.
Bahkan: Menghentikan penjualan bila terdapat risiko serius. Dan memberikan alarm: early warning, kepada publik.
Ironisnya, soal itu tak ada dalam Rancangan Peraturan Menteri PKP ikhwal perlindungan konsumen perumahan yang sedang diuji publik.
Rancangan Peraturan Menteri tentang Pembinaan Usaha dan Perlindungan Konsumen Sektor Perumahan konon menjanjikan Perlindungan Konsumen. Tetapi setelah diuji substansinya, yang mendominasi justru Pembinaan Usaha. Malah memasuki wilayah tupoksi jasa konstruksi. Maka, kolom ini bagian dari hak partisipasi bermakna (meaningfull participation).
Bayangkan sebelum membeli apartemen, calon konsumen cukup memeriksa: LAYAK JUAL: HIJAU.
Atau: LAYAK JUAL BERSYARAT: KUNING. Atau: TIDAK LAYAK JUAL: MERAH.
Sangat sederhana.
Publik mengerti.
Pasar menjadi transparan. Modal bual-bual takkan laku.
Pengembang yang sehat justru terlindungi. Produk yang berisiko tidak dapat menyembunyikan risiko di balik brosur mengkilap.
Regulasi dibuat bukan anti-pasar. Justru sebaliknya. Pengembang yang sehat membutuhkan pasar yang sehat.
Pengembang yang jujur membutuhkan konsumen yang percaya.
Maka, kepercayaan tidak lahir dari iklan. Kepercayaan lahir dari verifikasi.
Karena itu, negara cq Kementerian PKP musti berani mengubah paradigma: dari Consumer Beware menjadi State-Assisted Consumer Protection.
Dari: “Pembeli harus teliti.” menjadi: “Negara cq Pemerintah berwibawa yang tampil guna memastikan informasi yang diterima pembeli adalah benar.”
Dari: “Silakan membeli, kalau bermasalah silakan mengadu”, menjadi: “Sebelum dijual, perkakas negara memastikan produk memang layak ditawarkan.”
Itulah perlindungan konsumen in optima forma. Perlindungan maksimal. Arah baru perlindungan pro-konsumen. Agar rakyat nguyu, seperti “doktrin” Presiden Prabowo Subianto.
Bukan karena konsumen harus selalu benar. Tetapi karena dalam transaksi properti, konsumen dan pengembang memang tidak berada pada garis start yang sama.
Rumah bukan sekadar barang. Rumah adalah ruang hidup.
Karena itu, perkakas negara tidak boleh hadir hanya ketika rumah tidak jadi alias mangkrak.
Akan tetapi musti hadir dan beraksi sebelum uang konsumen masuk.
Di situlah letak gagasan paling penting: Jangan tunggu konsumen menjadi korban untuk mulai melindunginya.
Buat pemeriksaan sebelum transaksi.
Buat keterbukaan sebelum pembayaran.
Buat jaminan sebelum promosi.
Buat pengawasan sebelum penjualan. Juga, buat satu kalimat hukum yang bertenaga: BELUM LAYAK JUAL, JANGAN BOLEH DIJUAL.
Mangkrak apartemen karena salah bual jangan hanya menjadi kisah tentang ribuan konsumen yang menunggu rumah-hunian apartemen. Yang membuat stamina pemerintah tersengal-sengal.
Jadikan kasus itu titik balik. Dari hukum perlindungan konsumen yang reaktif di stadium akhir, menuju rezim perlindungan konsumen properti yang preventif edukatif, dan fairness.
Dari aparatus negara pemadam kebakaran menjadi negara penjaga pintu masuk ke pasar yang terlindungi dari lantunan janji tanpa bukti.
Sebab pintu itulah yang seharusnya dijaga. Sebelum konsumen masuk. Sebelum uang berpindah. Sebelum harapan berubah menjadi perkara.
Apa cerita konsumen manca negara, kalau apartemen mangkrak terjadi di kawasan Ibukota Negara Nusantara? Hallo duo sejoli BI dan OJK, apa jadinya KPA Indent tanpa jaminan ekstra perlindungan konsumen? Waspada. Merdeka!
Tabik.
Penulis : Adv. Muhammad Joni, Sektetaris Dewan Pakar The Housing and Urban Development (HUD) Institute
