Propertynbank.com – Persaingan bisnis pusat perbelanjaan di Jakarta memasuki fase yang semakin dinamis. Perubahan pola konsumsi membuat mal tidak lagi hanya mengandalkan fungsi sebagai tempat berbelanja, tetapi dituntut mampu menjadi destinasi gaya hidup yang menawarkan pengalaman berbeda bagi pengunjung.
Kondisi tersebut membuat strategi pemilihan dan penempatan tenant atau tenant mix menjadi semakin penting. Bagi pengelola pusat perbelanjaan, keberadaan tenant yang tepat bukan sekadar untuk memenuhi ruang komersial, melainkan bagian dari strategi membangun identitas dan daya tarik sebuah mal.
Perubahan perilaku konsumen juga membuat retailer semakin selektif dalam menentukan lokasi ekspansi. Faktor seperti profil pengunjung, potensi penjualan, kesesuaian dengan positioning merek, hingga prospek kawasan dalam jangka panjang kini menjadi pertimbangan sebelum membuka gerai baru.
Head of Retail Services Colliers Indonesia, Sander Halsema, mengatakan pengelola pusat perbelanjaan perlu membangun komposisi tenant yang lebih strategis dengan mempertimbangkan karakteristik pelanggan dan arah pengembangan aset.
“Bagi pemilik pusat perbelanjaan, penting untuk membangun tenant mix yang lebih strategis dan sesuai dengan profil pelanggan, pola belanja, preferensi gaya hidup, serta arah atau posisi bisnis mal untuk jangka panjang,” ujar Sander.
Menurutnya, dari sisi retailer, pemilihan lokasi juga harus mempertimbangkan kesesuaian dengan target konsumen, produktivitas lokasi, serta peluang pertumbuhan permintaan di masa mendatang.
Pemulihan Ritel Belum Merata
Di tengah meningkatnya persaingan, prospek pasar ritel Jakarta masih menunjukkan peluang pemulihan. Namun, prosesnya berlangsung secara bertahap dan belum merata di seluruh wilayah.
Berdasarkan analisis tim Research Colliers Indonesia, tingkat ruang kosong (vacancy) pada kuartal II 2026 masih relatif tinggi di sejumlah kawasan. Jakarta Selatan di luar kawasan CBD mencatat estimasi tingkat kekosongan sekitar 21%, sedangkan Jakarta Utara berada di kisaran 20%.
Kondisi tersebut menunjukkan bahwa masing-masing pusat perbelanjaan menghadapi tantangan yang berbeda, baik berdasarkan lokasi, kelas aset maupun karakteristik konsumennya.
Karena itu, pengelola mal dituntut melakukan evaluasi secara berkelanjutan terhadap konsep pusat perbelanjaan, komposisi tenant, hingga pengalaman yang ditawarkan kepada pengunjung.
Pusat Perbelanjaan di Jakarta Ciptakan Pengalaman
Perubahan gaya hidup masyarakat turut menggeser fungsi pusat perbelanjaan. Aktivitas makan, hiburan, olahraga, komunitas, hingga berbagai pengalaman berbasis gaya hidup semakin menjadi bagian penting dari kunjungan ke mal.
Dalam kondisi tersebut, pengelola tidak cukup hanya mengandalkan anchor tenant. Komposisi tenant perlu dirancang agar saling melengkapi dan mampu menciptakan alasan bagi konsumen untuk datang serta kembali berkunjung.
Strategi tersebut dapat mencakup perpaduan anchor tenant, brand internasional, brand lokal yang sedang berkembang, layanan pendukung, F&B, hiburan, serta konsep berbasis pengalaman.
Kolaborasi antartenant juga menjadi bagian yang semakin relevan untuk membangun ekosistem ritel yang lebih kuat.
Dengan demikian, kurasi tenant bergeser dari sekadar strategi mengisi ruang kosong menjadi instrumen untuk membentuk karakter dan positioning sebuah pusat perbelanjaan.
Data Jadi Dasar Strategi Tenant
Pengambilan keputusan berbasis data juga semakin dibutuhkan dalam pengelolaan aset ritel. Data mengenai karakteristik dan aktivitas pengunjung dapat membantu pemilik pusat perbelanjaan menentukan tenant yang paling sesuai dengan kebutuhan pasar.
Beberapa indikator yang dapat digunakan antara lain data jumlah kunjungan, profil konsumen, pola perilaku belanja, serta performa penjualan masing-masing tenant.
Informasi tersebut dapat menjadi dasar dalam menentukan tenant baru, mengevaluasi tenant yang sudah ada, maupun melakukan reposisi terhadap area tertentu di dalam pusat perbelanjaan.
Pendekatan berbasis data juga memungkinkan pemilik aset memahami perubahan kebutuhan konsumen secara lebih cepat. Dengan begitu, keputusan terkait tenant tidak hanya didasarkan pada tren sesaat, tetapi dapat dikaitkan dengan strategi aset dalam jangka panjang.
Repositioning Jadi Kebutuhan
Ke depan, pengelola pusat perbelanjaan di Jakarta diperkirakan perlu semakin aktif melakukan repositioning. Langkah tersebut dapat dilakukan melalui penyegaran konsep, penataan kembali tenant mix, penguatan pengalaman pelanggan, hingga menghadirkan kategori bisnis yang relevan dengan perkembangan gaya hidup masyarakat.
Di sisi lain, retailer juga akan semakin selektif memilih pusat perbelanjaan yang menawarkan potensi produktivitas dan kesesuaian dengan target pasar.
Artinya, persaingan pusat perbelanjaan tidak lagi semata-mata ditentukan oleh lokasi atau besarnya luas area komersial. Aksesibilitas, relevansi tenant, kenyamanan, pengalaman pengunjung, dan kemampuan membaca data konsumen akan menjadi faktor penting dalam menentukan daya saing aset ritel.
Pusat perbelanjaan yang mampu menggabungkan seluruh faktor tersebut berpeluang lebih kuat mempertahankan tingkat kunjungan, menarik tenant berkualitas, serta menjaga nilai komersial aset di tengah perubahan pasar ritel Jakarta.
