Propertynbank.com – Persoalan perumahan nasional tidak akan selesai jika pemerintah terus menggunakan pendekatan yang sama seperti selama puluhan tahun terakhir. Menurut Wakil Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Fahri Hamzah, Indonesia membutuhkan perubahan mendasar dalam sistem perumahan.
“Bahkan butuh keberanian untuk melakukan pemberontakan terhadap konsep lama agar persoalan backlog, rumah tidak layak huni (RTLH), dan kawasan kumuh dapat ditangani secara fundamental,” ujarnya dalam diskusi memperingati Hari Perumahan Nasional (Hapernas) 2026 yang diselenggarakan The HUD Institute di Jakarta, Senin (31/8/2026).
Fahri menegaskan, rumah tidak seharusnya ditempatkan semata-mata sebagai komoditas ekonomi. Sebagai kebutuhan dasar, penyediaan rumah rakyat membutuhkan keterlibatan negara secara lebih kuat.
“Di antara semua institusi yang lain, kampus dan sebagainya, apalagi pengusaha, saya kira HUD Institute termasuk yang paling keras menyuarakan. Tapi menurut saya belum revolusioner. Negara harus hadir sepenuh hati,” tegas Fahri.
Jangan Terus Mengulang Pola Lama Persoalan Perumahan Nasional
Fahri menilai berbagai persoalan perumahan yang muncul saat ini merupakan indikasi bahwa pendekatan yang digunakan belum mampu menjawab persoalan secara menyeluruh.
Ia bahkan mengutip pandangan Presiden Prabowo Subianto mengenai kondisi ketika seseorang melakukan hal yang sama berulang kali tetapi mengharapkan hasil yang berbeda.
“Namun kalau caranya seperti itu, tidak akan ada perubahan. Saya kira kita harus berani mengakui kalau konsepnya memang salah,” ujarnya.
Menurut Fahri, perubahan tidak cukup dilakukan melalui penambahan jumlah unit rumah. Pemerintah perlu membangun ekosistem perumahan yang mampu mempertemukan pasokan hunian, kebutuhan masyarakat, ketersediaan tanah, tata ruang, daya beli, hingga pembiayaan.
Ia juga mengingatkan kalangan pengembang agar tidak hanya mengandalkan mekanisme dan spekulasi pasar.
Program uang muka murah, bahkan nol persen, menurutnya belum menyelesaikan persoalan apabila masyarakat tetap tidak memiliki kemampuan finansial yang memadai untuk membeli dan membayar rumah dalam jangka panjang.
“Rumah” pada akhirnya harus ditempatkan sebagai bagian dari kebutuhan dasar dan kualitas hidup masyarakat, bukan sekadar produk yang diperjualbelikan.
FLPP Dinilai Mengalami Deviasi
Kritik terhadap sistem perumahan juga disampaikan Ketua Majelis Tinggi Organisasi The HUD Institute, Suharso Monoarfa. Menurut dia, pemerintah perlu mengevaluasi kembali sejumlah konsep kebijakan perumahan yang telah berjalan, termasuk Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dan Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera).
Ia menilai FLPP pada awalnya dirancang untuk memperbesar peran perbankan dalam pembiayaan rumah, sekaligus menyediakan skema pembiayaan dengan bunga tetap dan tenor panjang bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
Namun dalam implementasinya, konsep tersebut dinilai telah mengalami perubahan. “Sekarang terjadi deviasi. Gagasan awal FLPP adalah porsi pembiayaan dari perbankan tetap harus jauh lebih besar,” kata Suharso.
Hal serupa, lanjutnya, terjadi pada Tapera. Gagasan awal Tapera disebut diarahkan untuk mengintegrasikan berbagai skema tabungan perumahan yang telah ada sehingga dapat menjadi sumber pembiayaan perumahan jangka panjang.
“Kadang-kadang sebuah gagasan tidak dipahami secara utuh, kemudian diambil begitu saja. Akibatnya menjadi salah, dan kesalahan itu terus berlanjut,” ujarnya.
Persoalan Tanah Jadi Fondasi Utama
Selain pembiayaan, persoalan pertanahan menjadi salah satu pekerjaan rumah terbesar dalam pembangunan perumahan rakyat.
Suharso menilai ketidakjelasan dan kompleksitas property rights menjadi salah satu hambatan untuk membangun sistem perumahan dalam skala besar.
Beragam bentuk hak atas tanah, seperti Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Guna Usaha (HGU), dan Hak Pengelolaan (HPL), menurutnya perlu ditempatkan dalam sistem yang lebih jelas agar tanah dapat menjadi fondasi penyediaan hunian masyarakat. “Property rights kita tidak jelas. Itu satu persoalan besar tentang tanah,” tegasnya.
Karena itu, penyelesaian masalah pertanahan harus menjadi bagian integral dari reformasi sektor perumahan. Tanpa kepastian tanah, upaya memperbesar pasokan rumah berpotensi menghadapi kendala dari sisi harga maupun ketersediaan lahan.
Suharso menilai Indonesia membutuhkan “revolusi sistem perumahan” yang mengintegrasikan pasokan, permintaan, tanah, tata ruang, pembiayaan, serta peran pemerintah daerah.
“Rumah adalah basic needs. Karena merupakan kebutuhan dasar, intervensi negara harus ada,” tegasnya.
Dari Proyek Perumahan Menjadi Kebijakan Publik
Sementara itu, akademisi Universitas Pertahanan (Unhan) Riant Nugroho menilai persoalan lain terletak pada cara pemerintah melihat sektor perumahan.
Menurutnya, Indonesia selama ini lebih banyak memiliki “politik perumahan dan proyek perumahan” dibandingkan kebijakan perumahan yang benar-benar ditempatkan sebagai kebijakan publik.
“Kalau kita berbicara proyek, masyarakat kita perlakukan sebagai customer. Tetapi kalau berbicara public policy, masyarakat adalah owner, pemilik dari kebijakan tersebut,” ujar Riant.
Perubahan perspektif tersebut dinilai penting karena pemerintah tidak mungkin menangani seluruh persoalan perumahan seorang diri.
Pemerintah pusat, menurut Riant, harus berperan sebagai orkestrator yang menghubungkan pemerintah daerah, pengembang, perbankan, pemberi kerja, dan masyarakat dalam satu ekosistem perumahan.
Dengan pendekatan tersebut, kebijakan perumahan tidak berhenti pada pembangunan fisik rumah, tetapi juga memastikan rumah berada di lokasi yang tepat, terhubung dengan infrastruktur dan transportasi, serta sesuai dengan kemampuan ekonomi masyarakat.
Data Backlog Harus Lebih Presisi
Akademisi Universitas Indonesia (UI) Ruslan Prijadi menambahkan, pemerintah juga perlu membenahi basis data perumahan. Menurutnya, angka backlog tidak seharusnya menjadi satu-satunya acuan dalam menentukan kebijakan.
“Kadang-kadang saya mempertanyakan, sebenarnya backlog itu berada di mana? Di kecamatan mana? Rumah yang dimaksud ada di mana?” ujarnya.
Ia menilai pemerintah membutuhkan data yang lebih detail mengenai siapa yang membutuhkan rumah, lokasi mereka, tingkat daya beli, serta tipe hunian yang dibutuhkan.
Data tersebut menjadi penting agar pembangunan rumah tidak hanya mengejar target kuantitas, tetapi benar-benar menjawab kebutuhan masyarakat di lokasi yang tepat.
Ruslan juga menyoroti desain pembiayaan perumahan, khususnya terkait tenor KPR. Skema tenor panjang, termasuk hingga 40 tahun, menurutnya harus dirancang berdasarkan karakter dan kemampuan kelompok sasaran.
“Jangan sampai pada usia 70 tahun dia masih harus berjalan dengan tongkat sambil membayar cicilan kepada bank,” katanya.
Menurut Ruslan, tenor panjang semestinya digunakan untuk menurunkan beban cicilan dan meningkatkan affordability, bukan sekadar membuat masyarakat memiliki kewajiban utang lebih lama.
Karena itu, pembiayaan perumahan perlu dibuat lebih tersegmentasi dan berbasis data. Dengan demikian, pemerintah dapat menentukan kelompok penerima secara lebih tepat sekaligus memastikan setiap skema pembiayaan benar-benar sesuai dengan kemampuan masyarakat.
Saatnya Membongkar Sistem dari Hulu ke Hilir
Berbagai pandangan yang muncul dalam diskusi Hapernas 2026 tersebut menunjukkan bahwa tantangan perumahan nasional tidak semata-mata terletak pada jumlah rumah yang harus dibangun.
Persoalannya jauh lebih kompleks, mulai dari tanah, tata ruang, pasokan, daya beli, pembiayaan, data hingga koordinasi pusat dan daerah.
Pesan yang mengemuka adalah perlunya perubahan pendekatan. Rumah rakyat tidak cukup dipandang sebagai produk properti, tetapi sebagai kebutuhan dasar yang membutuhkan ekosistem kebijakan dan intervensi negara secara menyeluruh.
Dengan demikian, agenda pembangunan perumahan nasional ke depan bukan hanya mengejar berapa banyak rumah yang dibangun, tetapi memastikan siapa yang mendapatkan rumah, di mana rumah tersebut dibangun, bagaimana masyarakat membayarnya, dan apakah hunian tersebut benar-benar meningkatkan kualitas hidup penghuninya.
