Propertynbank.com – Kota Mataram, 1954. Republik baru berumur sembilan tahun. Seorang ayah asal Gorontalo menyeberang dari pulau ke pulau di Nusa Tenggara. Tugasnya menerima penyerahan wilayah dari zelf bestuur raja-raja kecil, untuk masuk ke pangkuan Republik.
Ketika tugas itu sampai di Mataram, seorang bayi lahir. Begitu Suharso Monoarfa menuturkan asal-usulnya sendiri dalam wawancara yang dimuat RMOL pada 2022. Kini Pak Harso Ketua Majelis Tinggi The HUD Institute. Tanggalnya 31 Oktober. Kemarin, Sabtu, dia genap 72 tahun.
Saya suka membayangkan adegan itu sebagai pembuka film. Kamera turun dari langit Lombok. Seorang pejabat Republik menenteng berkas penyerahan kekuasaan. Di kamar sebelah, tangis bayi. Negara sedang menyusun petanya; seorang anak lahir untuk kelak ikut menggambar ulang peta itu. Kali ini peta tempat manusia tinggal.
Uang yang Belajar Sabar
Novelis hukum beken John Grisham selalu memulai dari ruangan dingin dan berkas yang tebal. Maka mari masuk ke tahun 2010, dan catat dengan ingatan tebal.
Di meja Menteri Negara Perumahan Rakyat tergeletak soal klasik ini. Rakyat berpenghasilan rendah ingin rumah layak. Bank ingin kepastian hak. APBN ingin berhemat. Tiga kepentingan itu biasanya saling sikut.
Jawaban Suharso bernama pasti: Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan, disingkat FLPP. Yang ditanam dan diikat lewat Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 14 Tahun 2010, dan dikelola Pusat Pembiayaan Perumahan yang ditetapkan sebagai Badan Layanan Umum (BLU) melalui Keputusan Menteri Keuangan Nomor 290/KMK.05/2010. Dana negara tidak dibagi habis. Tapi dipinjamkan murah ke bank, berputar, kembali, lalu dipinjamkan lagi. Uang yang belajar sabar.
Enam belas tahun kemudian skema itu masih hidup, menjadi tulang punggung rumah subsidi. Dalam politik hukum dan kebijakan kita yang gemar memulai dari nol, pengakuan dan kesinambungan beleids FLPP yang berlanjut lintas kabinet Presiden, sepertinya hal itu langka.
Kebijakan yang tangguh itu memang begitu: penggagas bentuknya bisa pergi, kebijakannya tinggal: berlanjut.
Dua undang-undang, satu kursi kosong. Masa itu juga masa pasal-pasal. UU Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman sudah renta. UU Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun lebih tua lagi. Keduanya hendak diganti, dan keduanya berjalan sebagai RUU usul inisiatif DPR. Pemerintah duduk di seberang meja sebagai mitra bahas.
Suharso memilih tidak menyikut. Di depan Komisi V, Juli 2010, ia menyatakan pemerintah siap membahas dan akan mengikuti tata tertib Dewan. Di dapur Kemenpera, Deputi Bidang Perumahan Formal kala itu, Zulfi Syarif Koto, ikut mengawal naskahnya.
Hasilnya UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman. Satu kata baru masuk ke judul: kawasan. Rumah tidak lagi dipandang sebagai petak, tetapi sebagai bagian dari ruang hidup.
Lalu ada satu adegan yang layak difilmkan. Selasa, 18 Oktober 2011, paripurna DPR mengesahkan RUU Rumah Susun. Kursi Menteri Perumahan Rakyat kosong. Sehari sebelumnya Presiden mengumumkan pengunduran diri Suharso dengan alasan pribadi. Tanggapan pemerintah dibacakan Menteri Pekerjaan Umum.
Undang-undang yang ikut ia bidani lahir tanpa kehadirannya. Ia meninggalkan kursi, tetapi tidak meninggalkan gagasannya. John Grisham pun akan iri pada ironi semacam ini.
Kota yang Amorf
Bayangkan, Andrea Hirata akan mengajak kita duduk di warung kopi dan menertawakan hal yang serius. Suharso punya bakat yang sama. Rabu, 12 Juni 2024. Gedung Bappenas, SDGs Center Conference. Sang Kepala Bappenas membuka sambutan dengan kalimat yang membuat ruangan tersenyum: kota-kota Indonesia itu amorf, tak berbentuk. Gitar punya bentuk, katanya, entah gitar Spanyol entah gitar listrik. Kota kita tidak. Makin hiruk-pikuk, padat, gedungnya berlapis, semakin amorf.
Lalu dia bercerita tentang BSD City dan Pondok Indah, kawasan yang dulu dirancang Ciputra dengan cermat, lalu kehilangan arah setelah berpindah tangan. Gitar itu ada pinggangnya, ada lekuknya, ujarnya. Di kota kita, pinggang itu tak kelihatan lagi. Tanpa pinggang bentuknya tidak indah. Ironis, kota tumbuh bukan dari rencana induk, melainkan dari desakan komersial.
Kawan-kawannya memanggilnya Sumo. Di situ ada kebetulan yang terlalu indah untuk dilewatkan. Sumo adalah olahraga tentang batas. Arenanya, dohyō, hanya lingkaran tanah liat yang dipagari tali jerami. Siapa terdorong keluar lingkaran, kalah.
Tubuh boleh besar, kota boleh padat, asal tahu di mana batasnya dan tetap berdiri seimbang di dalamnya.
Gitar mengajarkan bentuk. Sumo mengajarkan batas. Kota kita kekurangan keduanya. Kalimat itu lucu sekaligus menampar. Sebab yang tak berbentuk bukan hanya jalan dan gedungnya, tetapi juga hukumnya.
Pada 2019 dia mengingatkan publik bahwa Indonesia belum memiliki undang-undang perkotaan. Kita punya UU Penataan Ruang, UU Perumahan dan Kawasan Permukiman, UU Pemerintahan Daerah, UU Bangunan Gedung, UU Jalan, UU Lalu Lintas, UU Perkeretaapian, UU Kelistrikan. Tetapi kota sebagai subjek, sebagai ruang hidup dengan tata kelola, pembiayaan, dan hak warganya sendiri, belum punya rumah undang-undang.
Ironinya, Sumo pernah memegang kemudinya. November 2019, Bappenas di bawah Pak Suharso mengusulkan tiga RUU prioritas untuk Prolegnas 2020–2024: Ibu Kota Negara, perubahan UU Sistem Perencanaan Pembangunan Nasional, dan Perkotaan. Yang pertama lahir sebagai UU Nomor 3 Tahun 2022, bahkan sempat direvisi. Yang ketiga tak pernah sampai ke paripurna.
Mengapa? Jejaknya bisa dibaca. Pertama, ibu kota menyedot segalanya. Suharso sendiri menyebut UU Perkotaan di antara undang-undang yang perlu disinkronkan bersama UU IKN. Agenda kota-kota terlipat ke dalam agenda satu kota: IKN.
Kedua, di antrean yang sama berdiri RUU Cipta Kerja berlabel super prioritas. Lalu pandemi 2020–2021 mengubah seluruh daftar prioritas. Ketiga, kota adalah urusan tanpa satu tuan. Tata ruang di ATR, pemerintahan daerah di Kemendagri, infrastruktur di PU, rumah di kementerian perumahan.
Ketika Kebijakan Perkotaan Nasional 2045 akhirnya diluncurkan pada September 2025, yang diluncurkan Bappenas bersama empat kementerian lain, dan bentuknya kebijakan, bukan undang-undang.
Gitar itu sudah digambar, tetapi belum dibuat.
Itulah sebabnya The HUD Institute berazam terus mendorong RUU Perkotaan. Januari 2026 dia merumuskan sikap lembaga itu dengan kalimat yang layak dipahat: perumahan “bukan sekadar bangunan, melainkan fondasi modernitas yang bermartabat.”
Angka yang mengetuk Zaman
Datanya tidak bisa ditawar. Menurut proyeksi BPS, sekitar 56,7 persen penduduk Indonesia tinggal di perkotaan pada 2020, dan mendekati dua pertiga pada 2035. Sebagian besar dari kita akan lahir, bekerja, sakit, menua, dan berpulang di kota.
Kota padat bukan dosa. Kepadatan adalah tanda kota hidup: pasar ramai, gagasan bertemu, ekonomi berputar menjadikannya episentrum urban exonomic.
Dosa baru lahir ketika kepadatan dibiarkan tanpa hukum. Rumah petak tanpa sanitasi. Pekerja yang tidur dua jam perjalanan dari pabrik. Anak yang tumbuh di gang tanpa ruang bermain di kampung terjepit. Di titik itu kepadatan berubah menjadi problem berat, dan kota berubah dari tumpuan menjadi tumpukan.
Kota adalah hak, kota pun punya hak juga. Di sini hukum harus bicara terang dan lantang. Pasal 28H ayat (1) UUD 1945 menjamin setiap orang berhak bertempat tinggal serta mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat. Indonesia juga telah mengesahkan Kovenan Internasional Hak Ekonomi, Sosial, dan Budaya melalui UU Nomor 11 Tahun 2005. Pasal 11 kovenan itu mengakui hak atas standar hidup yang layak, termasuk perumahan. Dibaca bersama, dua norma itu melahirkan satu kesimpulan: hak bertempat tinggal tidak berhenti di ambang pintu. Ia menjalar ke jarak tempuh menuju tempat kerja, air bersih, sekolah, puskesmas, dan ruang terbuka.
Pak Henri Lefebvre menamainya le droit à la ville, hak atas kota, pada 1968. Agenda Baru Perkotaan PBB di Quito, 2016, membawanya ke bahasa diplomasi: kota untuk semua.
Maka kota adalah hak. Dan, ini yang sering dilupakan, kota pun punya hak. Hak untuk direncanakan, bukan sekadar dibiarkan tumbuh. Hak untuk tidak dijual sepotong-sepotong kepada desakan pasar. Hak untuk memiliki undang-undangnya sendiri. Tanpa itu, hak warga atas kota hanyalah janji di atas kertas yang mudah basah.
Seribu Tahun Lagi
Chairil Anwar, penyair yang menantang maut, pernah bersumpah ingin hidup seribu tahun. Dia wafat di usia 26, jauh dari 72. Tetapi sumpahnya hidup jauh lebih lama dari tubuhnya.
Begitulah kebijakan publik yang tanggih. Ia hidup lebih lama dari jabatan penggagasnya. Beleids FLPP sudah membuktikannya.
Pertanyaan di usia 72 ini sederhana dan sedikit berat: akankah gagasan kedua, undang-undang perkotaan, menyusul hidup?
Pramoedya menulis ‘Bumi Manusia’ tentang manusia yang menuntut martabatnya di tanah sendiri. Kota-kota kita adalah bumi manusia hari ini, tempat sebagian besar dari kita akan menuntut martabat itu. Kota yang amorf hanya melahirkan warga yang terombang-ambing. Kota yang berbentuk, yang punya hukum, melahirkan warga yang tegak.
Selamat ulang tahun, Pak Suharso. Atap rumah yang ditabung untuk orang lain sudah berdiri di banyak kota. Kini giliran kotanya punya rumah UU sendiri. Hukum bukan hanya bunyi pasal, tetapi bunyi nurani yang bernalar tegak.
Tabik.
Penulis : Muhammad Joni, Advokat, Sekretaris Dewan Pakar The HUD Institute, Wakil Sekjen DPN PERADI Profesional, menulis buku Ayat-Ayat Perumahan Rakyat.
