Propertynbank.com – Sertifikat sudah di tangan, pajak sudah dibayar lunas, izin daerah sudah kantongi — tapi tiba-tiba lahan “hilang” ditelan peta pusat. Bagaimana bisa?
Program pembangunan 3 juta rumah adalah salah satu agenda paling ambisius pemerintah saat ini. Bukan sekadar target angka di atas kertas, melainkan harapan nyata jutaan keluarga Indonesia yang ingin punya rumah layak huni.
Tapi ada satu masalah besar yang jarang dibicarakan terbuka: proyek-proyek perumahan, termasuk yang sudah berjalan bertahun-tahun, tiba-tiba terhenti karena benturan regulasi soal lahan. Dan yang membuat publik geleng-geleng kepala, benturan ini bukan antara pemerintah dengan masyarakat, tapi antara satu institusi pemerintah dengan institusi pemerintah lainnya.
Ketika Dua (Bahkan Tiga) Regulasi Saling Bertabrakan
Ketersediaan lahan pertanian adalah agenda penting bagi bangsa ini. Indonesia jelas membutuhkan ketahanan pangan jangka panjang, dan tidak ada yang menyangkal itu. Namun implementasi kebijakan harus tetap memperhatikan kepastian hukum.
Faktanya, banyak lahan yang selama bertahun-tahun telah ditetapkan dalam RTRW maupun RDTR sebagai kawasan permukiman atau kawasan pengembangan, bahkan telah memperoleh berbagai persetujuan resmi dari pemerintah daerah.
Tidak sedikit pengembang yang telah:
- membeli lahan secara sah;
- membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), Pajak Penghasilan (PPh), dan berbagai kewajiban perpajakan lainnya;
- melakukan pemecahan sertifikat;
- membangun infrastruktur awal;
- hingga mengajukan kerja sama pembiayaan dengan perbankan.
Namun begitu proses dilanjutkan menuju KKPR maupun PBG, tiba-tiba lahan tersebut masuk dalam peta Lahan Sawah Dilindungi (LSD) dan/atau Lahan Baku Sawah (LBS) yang diterbitkan pemerintah pusat. Dua istilah, dua basis data, satu dampak yang sama: proyek berhenti total.
Bahkan yang lebih ironis, ada kasus di mana lahan yang sudah punya sertifikat induk pun tidak bisa dipecah menjadi sertifikat-sertifikat turunan, karena terbentur status LSD/LBS ini. Artinya, selama masalah ini belum selesai, pemerintah sendiri praktis tidak bisa mengeluarkan produk legalitas apapun di atas tanah tersebut — bukan hanya izin baru yang macet, proses administratif yang sudah berjalan pun ikut membeku.
Secara hukum, daerah menyatakan kawasan tersebut boleh dikembangkan menjadi permukiman. Tapi sistem di pusat menolaknya. Lalu, pelaku usaha harus percaya pada regulasi yang mana? Kepastian Hukum Menjadi Taruhan
Dalam dunia investasi properti, kepastian hukum adalah fondasi utama. Tidak ada investor yang mau menanamkan modal miliaran rupiah kalau status lahan bisa berubah sewaktu-waktu tanpa mekanisme transisi yang jelas.
Ketika sebuah lahan sudah punya dasar hukum lewat RTRW dan RDTR, lalu tiba-tiba berubah status menjadi kawasan LSD/LBS tanpa sinkronisasi, yang muncul bukan sekadar birokrasi berbelit, tapi ketidakpastian besar yang bisa menggoyang kepercayaan investor terhadap seluruh sistem perizinan Indonesia.
Bukan Cuma Developer yang Rugi — Ini Efek Dominonya
Di ruang publik, masalah ini sering dianggap “urusan pengembang”. Padahal dampaknya jauh lebih luas dari itu.
Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) menjadi pihak yang paling dirugikan. Sebagian besar rumah subsidi dibangun di kawasan pinggiran kota yang harga lahannya masih terjangkau — dan justru banyak dari kawasan ini yang masuk peta LSD/LBS. Akibatnya, pasokan rumah subsidi makin terbatas, harga tanah naik, harga rumah ikut naik, dan masyarakat kehilangan kesempatan memiliki rumah dengan harga terjangkau. Target 3 juta rumah pun jadi taruhannya.
Perbankan juga ikut menanggung risiko. Bank sudah melakukan analisis kredit, appraisal aset, hingga kerja sama dengan pengembang berdasarkan legalitas yang berlaku saat proses awal. Ketika izin tidak kunjung terbit karena perubahan status ruang, pencairan kredit tertunda, developer mengalami gangguan arus kas, risiko kredit meningkat, dan bank harus mengevaluasi ulang proyek yang sebelumnya dinilai layak. Seluruh rantai pembiayaan properti ikut terganggu.
Pemerintah daerah turut kehilangan potensi pendapatan. Selama ini sektor properti menyumbang besar ke Pendapatan Asli Daerah (PAD) — mulai dari BPHTB, PBB, retribusi perizinan, hingga aktivitas ekonomi turunannya. Ketika proyek berhenti, lapangan kerja berkurang, dan kontraktor, supplier material, notaris, konsultan, agen properti, hingga UMKM di sekitar proyek ikut kena imbasnya. Satu proyek perumahan saja bisa menggerakkan puluhan sektor ekonomi sekaligus.
Yang Bikin Publik Bertanya-tanya: Kok Bisa, Satu Pemerintahan Tapi Tidak Saling Kenal?
Ini yang paling menggelitik rasa penasaran banyak pihak: bagaimana mungkin, dalam satu pemerintahan yang sama, antar kementerian dan lembaga bisa menerbitkan kebijakan yang saling bertentangan tanpa koordinasi yang memadai?
Idealnya, ATR/BPN, kementerian teknis terkait pertanian, pemerintah daerah, dan sistem OSS berjalan dalam satu irama yang sama. Namun yang terjadi di lapangan justru sebaliknya — seolah-olah setiap kementerian bekerja dengan “peta kekuasaannya” masing-masing, seperti negara kecil yang berdiri sendiri-sendiri, tanpa satu pintu koordinasi yang benar-benar menyatukan data dan keputusan.
Kondisi ini tentu bukan sesuatu yang diinginkan siapa pun. Namun begitu ia terjadi berulang di berbagai daerah dengan pola yang mirip, wajar apabila publik, pelaku usaha, dan perbankan mempertanyakan sejauh mana sinkronisasi lintas kementerian benar-benar berjalan sebagaimana mestinya.
Ketahanan Pangan dan Kebutuhan Rumah, Tidak Harus Saling Menjegal
Ketersediaan lahan pertanian adalah kebutuhan strategis. Begitu pula penyediaan rumah bagi masyarakat. Keduanya bukan tujuan yang saling bertolak belakang.
Yang perlu dibenahi adalah mekanisme penetapan kawasan agar berbasis data mutakhir, sinkron dengan RTRW, RDTR, dan kondisi faktual di lapangan. Lahan yang memang masih produktif tentu perlu dijaga. Tapi lahan yang sudah bertahun-tahun berubah fungsi, berada di tengah kawasan permukiman, atau sudah memperoleh hak dan izin sesuai ketentuan, sudah selayaknya mendapat perlakuan yang berbeda.
Kebijakan yang baik adalah kebijakan yang mampu melindungi kepentingan negara tanpa mengorbankan kepastian hukum rakyatnya sendiri.
Saatnya Evaluasi Menyeluruh: 4 Langkah yang Perlu Segera Diambil
Menurut saya, ada beberapa langkah yang layak dipertimbangkan pemerintah:
- Sinkronisasi nasional antara peta LSD, LBS, RTRW, RDTR, dan sistem OSS, sehingga tidak ada lagi dua keputusan berbeda untuk satu bidang tanah yang sama.
- Masa transisi bagi lahan yang telah memperoleh hak, telah dibebaskan secara sah, atau telah memiliki proses perizinan sebelum penetapan LSD/LBS dilakukan — termasuk kemudahan pemecahan sertifikat induk yang selama ini ikut terhambat.
- Mekanisme keberatan atau review administratif yang cepat, agar masyarakat maupun pelaku usaha punya ruang mengajukan koreksi jika terjadi ketidaksesuaian data di lapangan.
- Koordinasi lintas kementerian yang benar-benar solid — bukan sekadar rapat seremonial — antara kementerian teknis, pemerintah daerah, ATR/BPN, dan pelaku industri, agar setiap perubahan tata ruang dilakukan secara transparan dan dapat diprediksi semua pihak.
Menjaga Kepercayaan Terhadap Kebijakan Negara
Indonesia butuh investasi untuk mendorong pertumbuhan ekonomi. Di sisi lain, negara juga butuh ketahanan pangan. Kedua tujuan ini seharusnya bisa berjalan beriringan, asal didukung regulasi yang konsisten dan memberi kepastian hukum — bukan regulasi yang saling menjegal satu sama lain.
Program 3 juta rumah tidak akan pernah berhasil apabila pengembang kesulitan memperoleh izin, bank menghadapi ketidakpastian pembiayaan, dan masyarakat kehilangan akses terhadap rumah yang terjangkau.
Karena itu, evaluasi terhadap implementasi kebijakan LSD dan LBS bukanlah upaya melemahkan ketersediaan lahan pertanian. Justru sebaliknya — evaluasi ini diperlukan agar kebijakan benar-benar tepat sasaran, tidak saling bertabrakan, dan tetap menjaga keseimbangan antara ketahanan pangan, kepastian investasi, dan kebutuhan dasar masyarakat akan hunian.
Pada akhirnya, ukuran keberhasilan sebuah kebijakan bukan hanya terletak pada niat baiknya, tetapi pada kemampuannya menghadirkan keadilan, kepastian hukum, dan manfaat nyata bagi seluruh rakyat Indonesia.
Oleh: Edho Nagamatsu Property Marketing Strategist | Founder Maritza Consulting | Marketing Director El Nino Living
